中壢工業地,中壢工業土地,中壢工業用地

雖然市場對於房市是不是經濟火車頭有不同見解，不過根據聯徵中心的授信金額佔比顯示，在各種企業產業類別之中，2021年1月本國銀行針對營建業的授信金額佔比達25％，連續7年營建業都位居企業授信金額的「借款王」，且近兩年佔比還有攀升趨勢，反映不動產市場當前的景氣已經明顯復甦回升。

由於不動產開發金額較高，不管是購置土地或者開發興建，都需要向銀行借貸，營建業的負債比通常高於其他行情，也因此向銀行申請貸款授信的金額也相對較高，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從近7年營建業佔本國銀行授信金額的佔比來看，2015~2017年是景氣谷底，佔比約19％~20％，2018~2019則是觸底復甦，到2021年1月則拉高到了25％的近7年新高，觀察近年建商購地狀況積極，推案量持續攀升，加上工業類的需求不斷增加，北市近年也出現不少百億級的開發案，加上危老改建等政策持續推動，都推升營建業的景氣攀升，導致向銀行借款授信金額佔比逐漸拉高，對比其他產業的變化來看，營建業的確迎來一波榮景。

不過資金持續灌注到營建業上，也讓政府機關提高警覺，因此推出實價登錄2.0、房地合一2.0政策，對於法人短期交易與課稅方式進行變革，並且打算將預售換約也納入房地合一課徵範圍，避免市場有炒作行為，央行也把工業用地空地貸款限縮到5.5成，並限制法人購置住宅的貸款成數，都頗有超前佈署避免資金持續灌注到不動產市場，由於過去政府機關已經累積豐富的調控經驗，因此政策的方向都相當精準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2021年1~2月六都買賣移轉棟數飆出4萬棟創十年新高，隨著房市淡季不淡的市場表現，政府打房政策再度成為熱門話題。由意藍資訊與彥星喬商共同發表的「台灣房地產網路聲量」調查統計2020年全台房地產輿情討論總量高達340萬，聲量統計下半年較上半年成長99％，幾乎接近翻倍成長(參見附表1)。

意藍資訊總經理楊立偉表示，過去成功由OpView來推估金融產品的發展趨勢，在2020年我們就蒐集到340萬則的房地產大數據，為房地產的數據模型來說打下非常良好的基礎。彥星喬商總經理劉安立提到2020年全國買賣移轉交易創下7年來新高的32萬棟，而輿情也在政策話題對市場拋出風向球的刺激下大量累積，讓我們在輿情研究跟市場交易的關聯性上，有更多線索去做精準分析的比對。



社群聲量成長最多  意見領袖開箱、集體賞屋A好康…購屋社團正夯



意藍資訊OpView宋孟儒經理指出，下半年房地產聲量總計逾225萬則成長99％，社群、討論區及新聞三大類都穩定成長(詳見附表2)，而特別集中的關鍵來源為「社群」；社群聲量的下半年成長率高達138％，拉開了討論區(成長45％)及新聞(成長60％)來源的距離。前五大聲量來源網站分別為：Facebook、PTT、YouTube、Mobile01及Yahoo新聞。





 

其中特別的發展趨勢在於臉書社團聲量的噴發，成長高達377％。彥星喬商總經理劉安立認為，隨著網路成為民眾訊息流通的主要管道，主題式的臉書社團因為有明確的討論主題，版友能就共同話題分享更多平台資訊，而有精準客群與受眾的群聚現象。所以市場上的確出現揪團購屋、集體議價的特殊消費行為與行銷模式。劉安立表示，隨著消費者的決策行為是從網路大量蒐集資訊開始，房地產廣告宣傳的數位轉型需求就日益增加。在社群行銷上我們看到KOL意見領袖的開箱、活動抽獎贈獎等多元表現，也都刺激了房地產聲量的成長。



台中、桃園區域輿情成長與交易表現同步熱絡  高雄輿情成長快速市場表現可期



比對2020年六都買賣移轉棟數由多至少排序為：新北、台中、桃園、高雄、台北及台南，與我們在下半年「台灣房地產網路聲量」調查的六都聲量佔比排序一致(詳見附表3)；分別為新北(20.8％)、台中(18.7％)、桃園(12.5％)、高雄(12％)、台北(11.9％)及台南(6.4％)。意藍資訊OpView經理宋孟儒說明新北市及台中市的聲量佔比高，若就成長率來看台中市則成長強勁；整體而言中南部有聲量漸熱的趨勢，其中高雄增幅最大，桃園的聲量佔比與成長皆穩定上升。





 

彥星喬商劉安立總經理提到，輿情與市場交易的正相關是我們研究初始最大的假設，但輿情應比交易先行；從實際市場面的狀況來看，六都之中2020年移轉棟數年增率飆高的桃園市(13.2％)及台中市(11.9％)在聲量成長率上也是排名前三。我們不妨可大膽預測聲量成長第一的高雄市在2021年上半年的交易狀況應該也會有良好的表現。



「台灣房地產網路聲量」調查是由國內輿情系統領導品牌意藍資訊OpView與房地產媒體代理商彥星喬商傳播事業群所共同成立的房地產動態數據資料庫，透過OpView社群口碑資料庫收錄全台8.5萬個以上網站頻道的每日資訊量。彥星喬商總經理劉安立認為，透過輿情資料的蒐集與分析運用，能真實呈現房市購屋需求的即時觀點，也能提供各種透明化的客觀資訊去幫助消費者完成購屋的理性決策過程。預期2021上半年的輿情應仍有新一波的成長，房市交易將有價穩量增的穩定表現。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不動產市場交易復甦，台北市豪宅交易量也有大幅突破，依據實價登錄資料，台北市近五年豪宅交易從谷底一路攀升，2020年交易共521筆，與2016年低點相比交易量成長32.6％，不過平均成交單價並未隨交易量成長，2020年每坪112.2萬，跟2016年相比僅增4.8％，且跟前年(2019)相比小幅下滑3.4％。大家房屋企畫研究室副理郎美囡分析，2020年高端市場受豐沛游資挹注，交易量大增，然而經歷過房市盤整、豪宅價格向下修正的經驗，多數買方追價意願有限，平均成交價未創高點。

豪宅量起、價不揚，單價未創新高



回顧2016年因房地合一正式上路，豪宅市場萎縮，成交價量落低點，全年393筆、均價107.1萬，但隔年房市開始復甦，成交量破400筆，均價維持每坪110萬以上水平。而觀察豪宅成交熱門行政區交易量，中山區為常勝軍，有四年交易量奪冠，大安區僅一年位列榜首，且近三年第一名的行政區都有破百筆的成交量。至於各年度成交單價最高的豪宅分別有松濤苑、勤美璞真、元利信義聯勤及西華富邦，單價在每坪260.3~299.0萬之間。



郎美囡表示，豪宅在政府打房時往往是重點目標，房市盤整讓台北市豪宅價格向下修正1成以上，近五年僅元利信義聯勤一筆交易單價貼近300萬大關，之後再無新紀錄，如今買方購置豪宅多方思量，不輕易追價，2020年因市場熱錢衝進房市，各類型不動產交易量多受拉抬，豪宅買方除了資金投放，亦有因疫情之故而置產，而中山區供給量體大、選擇多元，除了中山北路兩側外，大直一帶也是豪宅重鎮，故交易量長居台北市第一。



央行管制又一波，豪宅市場陷困境？









 

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，18日央行理監事會議祭出第二波打炒房政策，其中針對高價住宅貸款，最高成數從6成降至5.5成，且已有3戶以上房貸者僅4成，此外，以法人持有申請貸款僅4成，皆無寬限期，因此預期資金有限或預計以公司名義作資產配置者，購屋意願減低，不過對於口袋深的買方而言，貸款限制並未造成困擾。

[新頭殼newtalk] 政府打炒房接連出招，日前提出「房地合一2.0」，將「短期持有」定義由2年延長至5年，凡5年內出售課重稅35%至45％，希望能遏止「短買短賣」炒房現象。桃園市不動產開發商業同業公會理事長李文科對此持不同看法表示，支持政府「打炒房」，但政府不應該「無厘頭」的打房，一旦房地合一稅2.0上路，若再加碼回溯，全台恐有800萬家庭資產因此縮水，國家經濟也可能受到牽連。

桃園市建商公會24日舉行會員代表大會，李文科會前受訪表示，支持政府「打炒房」，但不應該變成隨波逐流「為打而打」，針對第三戶以上限貸的措施，他認為仍有待商榷，「會買到第三戶或第四戶的人，代表他們對台灣經濟發展有信心，才會把資產留在台灣買房」，目前國內持有一戶者約有800萬人，持超過3戶、4戶的者仍在少數，「買得起就該讓他貸」，加重限貸的結果可能會壓縮資金流動，反而不利於市場消費行為；與其限貸成數，他建議可以提供首購者貸款利息補貼，讓人民更有感，另一方面也要針對出租收益者課徵租賃所得，以符合租稅公平原則。

李文科指出，政府祭出打炒房政策，雖然對看屋來客量沒太多影響，但客戶購屋觀望期確實拉長，加上近兩年來營建材料成本上漲、缺工嚴重，很多案子在工程期中就直接停擺，建案無法如期交屋，建商就得依已付款項支付每日萬分之5的交屋逾期罰款，對業者來說是很大的負擔。

李文科表示，現在很多民眾預期政府打房可讓房價回跌，但事實上，缺工問題不解決，材料、土地成本又逐年增加，未來蓋房成本只會越來越高，政府的打房政策最終受害的還是老百姓，尤其房地合一稅2.0上路後，恐將造成閉鎖期拉長、交易量崩跌、稅收降低，建議政府應多聽取各方意見，審慎評估打炒房政策。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據住展雜誌統計，台北市12個行政區線上銷售中、且開價（以平均開價計）最低的建案，每坪四字頭的行政區有1個、五字頭的行政區有4個、六字頭的行政區有2個、七字頭行政區有3個，八字頭與九字頭行政區各有1個。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然台北市房價很貴，但只要避開蛋黃區一級區段，改到二、三線區段購屋，其實仍有不少平價建案可以選購，最低成交價每坪從三十幾萬到六十幾萬不等，購屋族不必氣餒，可以多看多比較。



買到北市門牌　三字頭係金咧





北市開價最低建案「金河富居」位於士林社子地區，平均開價僅43萬元／坪；以成交價來看，最低成交價僅約36萬元／坪。換言之，以三字頭價位就能買到台北市門牌，購屋門檻比高雄、台中黃蛋區還低。社子地區房價便宜，主因是區域環境質感較差，且環河北路車流量大、吵嘈、生活機能稍差等缺點，但也因如此房價開的平易近人。



最低開價五字頭的行政區有文山、南港、萬華與北投等四區，其中最低的是北投區的「晴靚大地-一靚」，平均開價為55萬元／坪，成交均價約46萬元／坪。北投復興崗、新北投地區屬於相對低價區，原因是山坡地型且生活機能稍有不足，而新北投一帶又有硫磺泉抗性，多數建案成交價落在45～55萬元／坪。



如果想要有生活機能、又不希望環境太亂，那麼南港中研院生活圈是不錯的選擇，這一帶環境與生活機能都不會太差，比較大的缺點是遠離台北市中心，但新建案成交均價僅約五字頭，對購屋族而言負擔相對較輕。中研院生活圈目前開價最低的建案是「謙閤」57.5萬元／坪，最低成交價僅約47萬元／坪。



台北市蛋黃區　六字頭買新厝





如果非北市蛋黃區不買的民眾，其實只要選擇在蛋黃區的次級路段，一樣有機會以相對低價買到新建案。



例如中正區汀洲路一段、廈門街、紹安街，或是中山區長安東路、條通商圈，以及松山區寶清街和信義區吳興街600巷等路段，都有機會以六字頭的低價住進北市蛋黃區。



何世昌指出，中正區汀洲路一段和廈門街都屬於相對低價區，汀洲路生活機能完整，但因街貌較為老舊而房價比較親民，狀況與松山區寶清街相似。而廈門街是二手家電街，環境質感最是大抗性。不過，從汀洲路新建案成交價多在七字頭、最低六字頭，而廈門街每坪成交價普遍只有六十幾萬，是首購族遷入北市市中心的選項之一。



中山區長安東路到天津街是北市知名的「熱炒一條街」，這一帶與條通商圈都擁有很強的生活機能，但環境較雜亂，所以新建案成交價大多只有7字頭，而條通商圈更常見每坪六十幾萬元的低價。信義區吳興街300多巷房價較高，愈往600巷走則房價愈低；600巷因距鬧區較遠、出入動線不佳，以及曾發生土石流等負面因素，新建案價格較便宜，成交價多在六字頭。



何世昌建議，若購屋族預算有限但仍想住在台北市，切忌眼高手低，只要不執著於買在一線區段，其實各行政區都有相對低價案可以買，唯環境與機能上略有抗性需特別注意。而如果這些相對低價區的新建案仍無法負擔，則可以考慮中古屋，價位會比新建案再便宜20％～40％，一樣可以在台北市完成成家的夢想。





























 

明明房市大好，推出新北市「青慕淳」預售案的山琳建設卻爆發經營危機，延宕1年遲未開工，34位承購戶為了自救，根據買賣合約，向承辦信託的星展銀行尋求「續建」解套，最後卻得到「風險太大」的答案。

新北市中和區中正路旁的一處工地圍籬前，3月五5站著30多位「青慕淳」預售屋承購戶，冒著陰雨高舉「星展銀行冷血無良」、「履保騙局合法詐欺」、「金管會放任外商銀行欺負百姓」、「罔顧權益、撤法拍、重啟協調」的字牌，進行無聲控訴。

青慕淳基地共約244坪，原定去年3月間開工，如今鋪好水泥的地面，卻是一片空蕩蕩，周邊雜草叢生。3年前，山琳推出青慕淳時，預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅，主要規劃一房到三房，每坪賣價44萬至47萬元，每戶總價688萬元到1800萬元，由「僑馥建築經理股份有限公司」（僑馥）負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務，信託銀行則為星展。

預售屋承購戶有34戶，他們當中有多位首購族，原本開開心心買房，如今卻因建設公司「山琳建設」（山琳）爆發經營糾紛與財務危機，貸款銀行「星展銀行」（星展）無情撒手，再度被迫淪為無殼蝸牛。

「我們有很多人都是首購族！星展銀行一邊與我們協商，一邊將土地（青慕淳基地）送法拍，簡直就是見死不救！」眼見4月就要面臨法拍，眾人近4千萬元的頭期款屆時恐怕血本無歸，承購戶疾呼金管會等公部門盡速出面主持正義！

房地合一稅、囤房稅之外，近期也有立委關注租金議題，主張租屋市場應該更加透明，也要避免房東逃漏稅。財政部長蘇建榮日前接受質詢時回應，將和內政部合作，商研住宅租金實價登錄制度，且去年也已開始專案追查逃漏稅。



住展房屋網認為，租屋市場價格透明化的確是正確道路。若能做到租金實價登錄、實價課稅，對於財政而言，政府可以將長久以來，房租所得的稅收大洞漸漸補上；對於租屋族來說，申請租金補貼、租金節稅的門檻也降低了。



不過，即使是正確的道路，住展房屋網仍認為這在實行上並不容易。事實上，目前實價登錄其實已經有納入租屋，只是並沒有做到全面。根據《不動產經紀業管理條例》規定，經由仲介業者協助成交的租賃案件，必須在租約簽訂起算的三十日內，向地方主管機關申報。而當前的討論，指的是要連未經仲介的租賃都納入實價登錄。



一直以來，房東要出租房屋，事實上都不是件太麻煩的事情。複雜一點，房東自己拍照片，放上租屋網站，願者來聯繫、賞屋，一年的租約很快就可以簽；簡單一點，透過身邊親朋好友介紹，出租速度更快。在過去，房東要把房子租出去，幾乎是一件不用花太多時間成本的事情，多幾個步驟，房東可能都會嫌麻煩。



因此，住展房屋網認為，若未來中央真的要推租屋實價登錄制度，無論是要房東自行登錄，還是找合格公證人協助登錄，執行起來可能都沒有那麼容易。再加上許多房東可能是對法規不熟悉的民眾，若沒有仔細宣導，長久以來「都是這樣」的出租習慣，要經歷重大改變，可能會讓部分房東更加困惑。



不過，根本而言，也是因為過去的租屋黑市已是積習，從租屋房市健全的角度來看，此積習仍然有必要改正。住展房屋網認為，有完善的配套措施，並渡過陣痛期，才能塑造相對公正的市場。

















 

台北市都市發展局日前舉辦「撫遠街整宅公辦整維示範計畫」時指出，都市更新不只拆除重建，「環境永續、整合快速、在地共老」的整建維護，也是都市更新方式之一。



北市都發局表示，此次推出公辦整維示範計畫，以「撫遠街整宅」為示範點是因該基地緊鄰松山機場，航高限制導致缺乏重建誘因。因重建阻礙，該社區自發期加裝電梯意願調查，並得知近7成住戶支持，北市都更處看見社區需求，為此啟動公辦整維示範計畫。



台北市都市發展局指出，整建維護相較都市更新的重建，意願度及整合度更快、對住戶生活影響小、保障所有權人的權狀坪數不縮水等優點，達成社區住戶與公共利益共創雙贏局面的好方法。



為讓社區住戶更充分參與、了解計畫內容，北市都更處將於2021年3月31日、4月9日、4月14日在撫遠街整宅東側中庭持續辦理分層說明會，望以此次計畫能發揮自助人助精神，開創居住環境共善共好的新典範。









 

台南市政府都市發展局表示，南科已帶動玉井和山上的房價上揚。都發局日前規劃山上及玉井都市計畫的定期通盤檢討作業，其中「變更玉井都市計畫（第四次通盤檢討）（第一階段）案」已於2018年3月5日發布實施，另「變更山上都市計畫（第四次通盤檢討）案」於2020年10月27日經內政部都市計畫委員會審竣，預計2021年上旬發布實施計畫。



都發局表示，配合台南市快速發展，在山上及玉井於進行定期通盤檢討作業，未來將透過以市地重劃方式開發，不僅提供地區未來發展地住宅用地需求，同時可開闢周邊公共設施用地，增強地區服務機能，帶動周邊發展活絡。



至於檢討玉井地區的公共設施用地專案，台南市府將採以跨區市地重劃整體開發方式，共檢討8處公共設施保留地，目前已提報內政部都市計畫委員會審議中。





 

台灣老化指數逐年攀升!今年元月，我國65歲以上的老年人口增加至380.4萬人，占全國總人口的16.2％。據主計總處表示，全台僅4縣市指數低於100，為新竹市、新竹縣、桃園市以及台中市，分別為77.8、80.9、88.8、98.2，唯一指數突破200的最老縣市是嘉義縣(227.9)，老化指數較低者，相對在人口成長率與房價表現皆呈正成長。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，從老化指數最低的表現來看，新竹市、縣、桃園市與台中市成為台最年輕四城市，最主要的原因有(1)產業聚集且蓬勃發展，工作機會充沛，(2)區內有許多已開發與未開發的新興重劃區，(3)各項重大建設、計劃陸續推動與(4)交通便捷性高，打動民眾的芳心，選擇「在地工作 在地定居」，為四縣市創造充沛的勞動力與人口成長，同時也讓房市有亮眼表現，桃園為四大城市中人口成長與房價漲幅的雙冠王。

產業、交通議題強吸買盤

近5年桃園市人口增加逾11.6萬人，成長率達5.4%，居四大年經城市之冠! 江怡慧分析，桃園產業類別涵蓋傳統產業到高科技產業，就業機會充足，自然會有人口挹注；另有航空城計劃、亞洲矽谷計劃、前瞻計劃中的鐵路地下化等國家級建設，使桃園能見度大開，又有國際會展中心、捷運綠線、圖書館總館、美術館、五楊高架延伸線等題材在各地綻放，且近雙北地緣優勢，房價也親民，因此吸引許多脫北客進入桃園，5年來房價漲幅在8.9%。

新竹房市一直以來都不算冷清，竹科經驗讓我們見證房市的發展。表現大放異彩歸功於產業的帶動，就業機會帶動人口成長，推動科技人置產定居，並帶動房價升高，新竹地區5年房價漲幅約4~7%。

與桃園同樣青春洋溢的台中，成長動能主要來自人口快速增長的北屯區，台灣房屋台中青海特許加盟店店東林于甄表示，北屯房價屬原台中市相對親民，且北屯近年利多不斷，有北屯機廠、單元十二、十四期、單元八等重劃開發題材，又有台中捷運綠線的5座捷運站挹注交通前景，因而對中部各縣市的首購買盤展現強大魅力，吸引許多青年買盤移居，並為台中注入豐沛的城市活力。

農業大縣的嘉義縣，相對就業機會低!5年來人口明顯流失呈負成長(-3.2%)，2020年更跌破50萬人，老人比小孩多，2021年1月底老化指數達到227.9為全台最老城市，行政區中僅有太保市為縣內唯一人口增加地。台灣房屋嘉義中山店店東吳昶紳店長表示，嘉義「馬稠後產業園區」分二期開發，總面積達428公頃，預計將於2024年全部完成開發，目前第一期已經有30家知名廠商投資建廠，預期每年約有880億的產值，可提供2.4萬個就業機會，也可望增加青壯年人口比例。目前太保市因高鐵特區帶動成為嘉義縣逆轉勝的區域，加上「馬稠後產業園區」僅約10分鐘車程的嘉義高鐵特區，近期房市看旺，且周邊土地行情看好 ,目前每坪約6萬~9萬不等。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】