中壢工業地,中壢工業土地,中壢工業用地

過去林口是屬於蛋殼區，空屋率高，但近年來大翻身，成為新興的蛋白區，專家分析，機捷的開通增加交通優勢，加上周邊百貨進駐，平易的房價等等，讓許多台北買不起房子的小資家庭，選擇到林口置產，讓這邊人口淨遷入逐年提升，成為新的重點城市之一。

記者藍于洺：「這裡是在林口一個，大概屋齡十一年的知名社區，很多人現在選擇在這裡置產，因為外溢效應的關係，越來越多人選擇到蛋白區，在林口新市鎮這裡，就成了新興蛋白區域。」

過去林口是房市產淡區之一，俗稱的林三淡林五淡也就是房市慘澹區，分別指三峽五股淡水，其中的林就是林口，但近年來隨著交通便利，建案推陳出新加上房價低於台北市，已經讓林口從房市低迷區，成了火紅新興蛋白區。

林口區房仲業者林士涵：「它是在北部可是它有機捷又有交流道，就匯集在一起，很少一個地方你會看到，不管是新北市還是台北市，你很少會看到一個區域像林口，它又有交流道又有捷運又有公車，其實對生活是相對便利性很高。」

 尤其是林口新市鎮表現最出色，新市鎮在1970年核定，當時因為建案狂開工、空屋率高，一直是漲不動的「蛋殼區」，但觀察過去5年，林口成為六都人口淨遷入率最高的行政區，2016年至2020年淨遷入人口，佔2016年總人口近18%，翻身成為強力蛋白區。

林口區房仲業者林士涵：「這邊鄰近的幾個工業區，就業機會其實都提高，人口一個進駐利多，所以這幾年人口在林口這邊，是增加的滿多的。」

 據內政部統計，台北與高雄市，近5年都是人口淨遷出的情況，台北市2011年至2015年間，人口還是淨遷入，但2016年至2020年逆轉，變成淨遷出，高雄則已經長達十年都是人口流失，反觀過去淨遷出的新北市及台南，逆轉成為人口淨遷入，和新竹、桃園、台中一同成長。

林口置產居民楊文葉：「這個是重劃區道路規劃都很大，然後管線都地下化，其實它那個公共設施設備，是跟信義計畫區是一樣的。」 

早年就從台北搬到林口，現在更是在林口投資房產，楊先生看好林口未來發展潛力，林口是全台七大城中，人口遷入率最高的行政區。

專家分析原因，未來要成為主力住宅區有三類，第一必須是交通軌道沿線，第二是有年輕家庭的新社區，第三周邊環境對觀光客有吸引力，林口有機捷的優勢房價適合小資家庭入手，加上周邊三井outlet商業圈，都是讓林口從蛋殼區進化成新興蛋白區的優勢。

林口置產居民楊文葉：「同學會也都會帶他們來，他們也都很喜歡，真的是這邊很適合居住啦，你來了林口住了半年去台北的時候，就感覺上很不自在。」

林口之外，如桃園青埔新竹竹北，台中北屯、台南善化等蛋白區，都是人口移入比率最高、成為當紅的新興住宅區，都具備三大吸引力，成為民眾熱門選擇。 

房產專家徐佳馨：「現在有很多年輕人，他們會移往蛋白區甚至於蛋殼區，當然關鍵在於市中心的房價跟消費，是相對比較高的，所以如果是說以同樣的預算而言的話，他們可以在蛋白區甚至蛋殼區，挑到一些坪數比較大屋齡比較新的產品，當然只要透過所謂的，交通時間去替代房價的成本，對他們來說是可以接受的。」

房價交通觀光，三項因素左右民眾選擇，若能整合加強力道優勢，再怎麼蛋殼邊緣的區塊，也能成為火燙蛋白區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

上週央行又祭出第二波信用管制措施，重手打擊投資客囤房炒作，藉此抑制房價。不過，根據本刊調查，在原物料、人工成本快速飆漲下，一波中小建商「跑路潮」正在發生，不少買預售屋的消費者與合建的地主都跟著遭殃，像是位於中和的預售案「青慕淳」，就因建商山琳建設跑路讓30多位買主受害，雖然已發起自救會，如今僅能拿回已付款項的1／6不到，人生規劃從此生變。

上週，一個淒風苦雨的午後，中和建商推出的「青慕淳」預售建案工地外，飄著一條白色布條，上頭「銀行罔顧權益，強行法拍」的紅色大字被風吹得格外扭曲；距離工地約2公里的咖啡廳內，幾名因為建商山琳建設跑路，讓他們買房夢破碎的受害者們接受本刊採訪，談起好不容易攢下的頭期款可能十去八九，眾人無不搖頭嘆氣。

據591房屋交易網的新建案統計，2020年全台住宅開工數高達13.39萬戶，打破有統計以來的歷史紀錄，市場更一度出現預售案秒殺、民眾漏夜排隊等亂象，就連央行都決定第二次出手信用管制，用來打擊投資客囤房炒作，房市的火熱程度，讓人很難想像會有建商倒閉。

不過，據本刊調查，山琳建設這類的中小建商跑路並非個案，在實地走訪萬華、新莊、蘆洲等多個建案工地後，發現不只買預售屋的消費者受害，就連擁有土地與建商合建的地主，都因建商捲舖蓋跑路，出現土地遭銀行拍賣、血本無歸的案例。

「坦白說，現在中小建商推案，營造會是一個很大的未知數，就算預售屋都賣了，當原物料、工錢等成本一直增加，這些建商嗅到狀況不對，一認為沒有賺頭的時候，很多會乾脆抽手。」一位建商高層對本刊坦承。

被問起究竟中小型建商的壓力何在？一位地產專家就坦言，去年因疫情大爆發，為挽救經濟，全球央行大灑幣，寬鬆的資金行情引發通貨膨脹，包括砂石、鋼筋、水泥等原物料都應聲大漲，其中，鋼筋漲幅逾2成最猛，預拌混凝土也漲5％左右，從行政院主計總處「營造工程物價指數」觀察，從去年六月開始，指數急速上升，今年一月更創下歷史新高，讓房產專家胡偉良都忍不住說「幅度之大前所未見，完全出乎意料之外。」

全國商業總會主席賴正鎰則出面幫忙緩頰，他認為，會跑路的建商背後多半懷有幾分「惡意」在內，並非業界常態，多數建商仍兢兢業業在做生意。「不過，我也要提醒，現在缺工、缺料，各種成本一直增加，口袋不夠深的建商應該量力而為，不要貪多，一下子弄了一堆案子，最後才發現自己吃不下來。現在做生意，盡量穩穩賺就好。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府重稅打房嚴防投資客「短打」出場，但上有對策下有對策，台中房市傳出有建商提供低利貸款，投資客只需付1成自備款，另1成靠建商免息借貸分7年償還，另外8成善用銀行寬限期展延，再搭配新屋租金套利穩賺，不過若面臨房子沒人租、沒人買，最後遭強制法拍出場也不無可能。

58萬買3房工程0付款，建商賣預售屋行銷拉高買氣，助買家一臂之力，投資客間流傳靠3招因應政府打房。傳出一名台北來的投資客和朋友合資購入多間總價1000多萬元的小3房，接下來7年期間1戶只要付出10%，100多萬自備款，付款方式根本沒感覺。

建商陳先生：「在剛推案的一開始（投資客）自己就先進場，去用比較低的價格先搶到；建設公司正式開案之後價格往上拉，可能這空間不會很大，但對他們（投資客）而言其實就已經是一個可以套利的空間了。」

第3戶以上貸款限縮，投資客以「人頭買房」因應，避開貸款限制或找裝潢公司配合買發票降低扣稅，不過裝潢公司未必願意配合。

代書謝宛珍：「如果說他在這期間前3年可能繳息都正常，然後銀行覺得條件不錯的話，還是會同意讓他們繼續做展延。」

投資客買房快狠準，假如自備款2成，1成自付加上建商無息貸款，借貸7年月還1.5萬，另外8成善用銀行寬限期展延，月繳息1萬，大玩數字遊戲看似划算卻暗藏風險。

建商陳先生：「投資客A也在賣，B也在賣，C也在賣的時候，當市場是供過於求的狀況，當然就會出現價格上互相的砍殺，其實風險就會轉嫁到建商公司的身上，而大部分的建設公司應該比較不願意這樣做。」

若想出租卻碰釘子，放得越久投資成本風險升高，加上政府政策隨時會有新變化或周轉不靈，投資的房屋最糟面臨法拍命運，羊毛出在羊身上，如意算盤打得精，小心陰溝裡翻船。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

墳墓、祠堂是購屋的抗性之一，但對於年輕族群而言，民俗禁忌對其購屋的影響越來越淡。民眾羅小姐在中和看屋，看到部分大樓附近有公墓，但仍然熱門，有的物件還開放看屋第一天就被下訂，在地房仲表示，年輕首購族只要墳墓不要離住家太近都不太介意，仍以總價和室內格局是否符合自住需求為考量。

民眾羅小姐設定的找屋條件為20年內的電梯大樓，總價1800萬內，捷運站步行10分鐘路程，3房2廳或2房1廳的格局，她看的物件，有的是附近有祠堂，有的是看的到山上墳墓，這些物件開放第一天看屋就有好幾組人去看，甚至第一天就有人下斡旋金，也讓她疑惑是否現代人都不太介意住家看的到公墓？

民眾羅小姐表示，在預算有限的情況下，想要屋況好，可接受有一些缺點，若是從捷運站走到社區大樓沒有經過墳墓、不要跟房屋距離太近都可以接受，畢竟在這個時代「窮比鬼更可怕」，眼不見為淨就好。

信義房屋中和復興店店長張孝然表示，中和位於大台北的外圍區域，也因此房價較親民符合年輕人的需求，最標準的電梯大樓2房、總價1200萬以下，只要沒有太嚴重的瑕疵，格局不錯又近捷運站往往很快售出，再加上現在市場很好，有的買方稍微猶豫，就馬上被買走，幾次經驗下來，也會心想「那麼多人都不介意」，自己的觀念也會漸漸鬆動。

中和因面山，公墓難免都有，像是南山路、和城路、連城路、中和高中周邊一帶的房屋，部分面向看得到公墓。張孝然表示，年輕人連鬼月買房都不在意，民俗禁忌的考量越來越淡，除非長輩贊助買房，那住家附近有墳墓才易成為購屋抗性。

信義房屋中和景安店店長呂國誠也表示，中和有名的祠堂為在地望族的祠堂，對消費者的影響較小，主因是祠堂多是在地望族找尋風水寶地侍奉先祖，代表那個區域的風水不錯，通常消費者了解後，都能接受。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

都市更新常給人耗費金錢、時間及精力的印象，但事實上，都更不只有拆除重建一種手段，根據《都市更新條例》第四條，都市更新有重建、整建及維護等處理方式。在都更、危老「重建」推行得風風火火的這幾年，其實不少地方政府，也正在加強推動「整建維護」（簡稱「整維」）。



住展房屋網解釋，在都市更新實務上，「重建」就是一般常見的拆除更新單元內舊建物，重蓋房子；「整建」成本則較低，只是「改建」或「修建」建物，並充實、改進公設（其中，「改建」是拆除建物一部分進行改造，「修建」則是修理、變更建物的基礎、梁柱、承重牆、樓地板、屋頂等）；「維護」則是加強更新單元內的土地使用及建築管理。



老舊但不至於成為危樓的屋舍，民眾可以不用想方設法「重建」，透過地方政府的相關規定，老屋還是能申請「整維」補助。常見的「整維」，包括結構的補強、電梯的增設等，台北市正在松山區撫遠街，近期就有一處共192戶的整宅，要作為公辦整維的示範區，進行「三合一整建維護」，項目包含裝設電梯、修繕外牆，及加強公共安全等。



住展房屋網認為，都市更新手段多元，老屋若還堪用、足夠安全，並不一定要重建，整建維護除了節省成本、精力之外，也是一種相對環保的作法。而且，對於許多長年居住在老屋的民眾而言，由於居住者已和屋舍之間產生親密連結，拆除重建也常成為煎熬。因此若非有立即性危險，選擇利用「整建維護」資源，用較少成本延續老屋使用年限，也是算是一種折衷之道。



只是，在決定要走「整建維護」這條路前，民眾仍要評估走的會不會是冤枉路。雖然「整建維護」能夠讓老屋避開大費周折的重建，但再好的房屋，都有走到終點、不得不拆的時候。



為了避免「整建維護」沒過幾年後就又出現毛病、不得不要改建，住展房屋網建議，相關評估仍要做得確實，確認房屋真的堪用，才不會有沒幾年又要重複施工的問題，到頭來花的總成本、建材更多，不只傷財，對於環境永續也不是好事。

















 

台北市政府都市發展局表示，為提升民眾更便利的法規查詢服務，日前正式推出「便民e化土地使用分區營業及使用項目查詢系統」，盼透過整合市府各機關資訊，帶給民眾更簡易、便捷的查詢服務。



都發局表示，此系統在未推出前，許多相關法規及規定令民眾不易查詢和解讀，常因此導致民眾違反相關法規造成受罰及損失。自2020年1月1日起，都發局配合台北市政府違規使用源頭管理政策，全面審查商業登記及公司登記是否符合相關規定，因龐大法規資料加上人工檢核有限，需耗費大量時間整合。



都發局說明，透過此次升級系統建置，民眾只需簡單輸入地址、營業項目後，即可立即查詢案件的允許、不允許及附條件規定結果；若需查詢針對附條件複雜的條文或難以系統判別的案件，都發局將再提供民眾進一步諮詢服務。



該系統上線後，可有效提供民眾更便捷的法規查詢服務及解決申請預審查詢時間過長的問題，有效降低建物違規使用及減少民眾違反都市計畫法遭致裁罰，提升整體行政效率。









 

立法院財委會初審通過房地合一2.0相關修正草案，規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，2年內出售課45%，逾2年、未滿5年內出售課35%，生效日則保留朝野協商。



房地合一2.0除境內法人納入房地合一差別稅率部分，多數條文採行政院版本。課稅對象則新增預售屋及特定股權交易，目標打擊炒作預售屋，以及假借公司股權移轉來躲避房地交易稅的行為。



至於房地合一2.0生效日，財政部長蘇建榮強調，子法規訂定需要時間；立委則希望修法公布後立即實施，或是與實價登錄2.0一同於7月1日上路，因此最終決定該項條文保留至院會朝野協商。





 

行政院院長蘇貞昌表示，將在新北市新板特區市值約300億元的土地上，全額出資128億元，興建國家級「國家兒童未來館」，其中包括科技、遊戲等設施，盼讓孩子不但從遊戲中體驗科技，還可助新板特區發展帶來變化。 



「國家兒童未來館」預定地的面積有3萬3000平方公尺，為「第三種特定專用區」用地，過往曾規劃為「大台北新劇院」、「新北表演中心」等，都因為BOT（興建、營運、移轉）的興建模式，導致住商比例太高、劇場主體比例極低，偏離文化設施設置目的，遭民眾反彈。



今重新構思，將此地規劃為「國家兒童未來館」，將打造為地標性建築，並參考日本大阪兒童樂園、美國波士頓兒童博物館、日本沉浸式數位藝術美術館的模式，打造專屬兒童的園區，培養孩童創造力。





 

立法院財委會2021年3月29日初審通過房地合一2.0相關修正草案，修法草案有4大重點，除了(1)延長短期交易課重稅的時間、(2)法人比照個人納入，(3)預售屋及(4)特定股權交易也適用房地合一稅。另外也修正房地合一成本計算中的土地漲價總數額減除等規定，以防堵避稅行為。大多數條文採行政院所提修法版本通過，規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，2年內出售課45％，逾2年、未滿5年內出售課35％，以打擊預售屋炒作和假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為，祭出重稅抑制炒房；惟生效日期部分，民進黨認為應由政院訂定、國民黨立委則認為應自總統公告後立刻施行，因此，在院會討論前先送黨團協商，協商後將進入立院二、三讀。

所謂特定股權交易，指的是交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50％以上是由國內房地構成，就得納入2.0版課稅。境內個人、企業適用重稅的「短期交易」期間，拉長持有2年內出售課45％，持有逾2年、未滿5年出售課35％，按行政院版通過，僅在企業部分增訂排除條款，因財政部公告的非自願因素出售持有期間5年以內房地，以及企業以自有土地與其他企業合作興建房屋，自土地取得日起算5年內完成銷售，可適用20％稅率。境外個人、企業房地合一2.0稅率，則採取行政院版條文，訂為持有2年內出售課45％，逾2年以上課35％。



至於房地合一2.0生效日，行政院版訂為「交由行政院訂之」，不過，因朝野立委希望儘快、明確上路，如修法公布後立即實施，或是7月1日與實價登錄2.0一同上路，此項條文最終決定保留至院會朝野協商。此次修法也趁機補足房地合一制漏洞，除境內企業「短期交易」稅率由20％拉高至35％或45％，並納入特定股權交易課稅外，同時，也通過增訂防避稅條款，避免有心人士刻意拉高計稅時的可減除項目來降低稅負。為避免被刻意拉高計稅時的可減除項目來降低稅負，政院版本也增訂，計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，以及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3％作為費用，上限訂為30萬，此條文也順利通過。



初審過程中，「是否回溯」討論最多。財政部長蘇建榮強調，新制實施後不會再回溯補稅加徵，取得時間回溯、交易不回溯，是法律上的「不真正溯及」。若院版草案三讀通過，在2016年後取得的房地在實施日前出售，則仍適用房地合一1.0；在實施日後出售案件才適用2.0。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中市政府持續興建社會住宅，推動包租代管政策，2020年約照顧1.8萬戶家庭，預計2022年可協助2.2萬戶家庭安居台中。台中市住宅發展工程處表示，市府規劃社宅4年5000戶，至今已完工891戶、興建3467戶並規劃1690戶，總計6048戶達標，將持續聆聽民眾需求並調配戶數，讓各區均衡發展。

台中市住宅發展工程處說明，目前北屯區同榮段560戶及北屯段220戶等兩處社宅興建中，北屯區太原段原預計興建450戶，經重新檢討後，將調配至需求度更高的西屯區國安段基地，西屯區國安段將分三期興辦，第一期規劃500戶，預計2021年4月初舉行動土典禮，未來二、三期規劃780戶，滿足地方需求。



住宅處表示，市長盧秀燕上任後，已陸續完成6處社會住宅基地動土開工及2處基地上梁，並再新增規劃1040戶社會住宅納入第二階段興辦基地，未來將持續推動用地評估作業，持續興辦社宅，滿足市民需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】