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台中鐵路高架化、高雄鐵路地下化完工後，對於改善沿線環境，乃至於帶動房市皆大有助益；隨著台南車站臨時後站4月8日啟用，也象徵延宕多時的台南鐵路地下化工程大有進展。在地房仲指出，由於還需一段時間才會完工，建設發酵尚不顯著，不過，既有的大橋、台南站均可望受到帶動，前者與捷運共構，又近重劃區，後者則有成大商圈，未來發展性都備受看好。

交通部鐵道局資料顯示，南鐵地下化北起大橋車站南端，南至大林路平交道以南約0.6公里，全長約8.23公里，將消除沿線平交道、地下道、陸橋等設施，除原先工程範圍內的大橋站、台南站之外，也會新設林森站、南台南站兩座通勤站點，預計2026年底完工。

雖延宕多時，但如今台南鐵路地下化工程也邁入新一里程碑。台南市府表示，原本的台南車站後站，以及串聯前後站月台的人行地下道，都位處於地下化工程範圍內，為確保安全而須拆除，新設置臨時後站及空橋則於4月8日啟用。

大橋、台南站雖是既有站點，但信義房屋永康鹽行店店長李聿旌分析，鐵路地下化完工後，兩站會是兩大亮點。其中，台南車站周邊商圈發展早，目前難免有些沒落，完工後，如北門路一帶應能吸引新的品牌業者進駐，有效活絡商圈；至於大橋站除鐵路地下化，還有捷運藍線議題，加上緊鄰大橋重劃區，以及市府新推出的「六甲頂醫療專用區市地重劃區」，也會是受到看好的站點。

信義房屋成大店店長楊雅芬也指出，鐵路地下化後，市區不再被鐵軌阻隔，陸橋、地下道等遮蔽也都拆除，沿線路段可望因居住環境改善，使房市交易價量受到帶動；從商圈層面來看，台南火車站以成大為核心，鐵路地下化後不僅會增設綠園道等設施，前後站也能串連，商業活動將更加熱絡，也能吸引更多業者進駐。

不過，楊雅芬也提到，距離全線完工尚需一段時間，且施工難免有黑暗期，帶動效果目前還無法發酵，需等工程接近完工或全部完工後，才會較為顯著。而根據信義房屋統計火車站點周邊實價登錄資料，大橋站去年全年交易量150件，住宅均價18.77萬，台南站則是139件，均價20.63萬，交易量均較2019年略減，價格上，台南站大致持平，大橋站周邊則有15%漲幅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中未來的城市新地標「台中勤美洲際酒店」，於3月28日舉辦上樑祈福典禮，宣告2022年底的開幕時程正式進入倒數。勤美集團表示，每一個偉大事物的生長，一定都肩負著時代的使命，由日本隈研吾、美國Gary Handel、香港CCD鄭忠、台灣李祖原及瀚翔景觀盧胤翰操刀，搭配大陸工程營造及台灣世曦的整合，共同打造媲美國際的複合式開發案「勤美之森」，將會是牽動台中城市風貌蛻變的再一個10年的大計畫，2022年底即將在草悟道再創另一多彩多樣的國際生活場域，以提升民眾優質生活及友善、舒適之環境，翻轉西區城市風貌，一起預約下一個美好十年。

第一期「勤美之森」全案基地近4,000坪，以兩棟高達32、35F象徵鴻鵠展翼地標住宅及富含人文美學的勤美術館2.0進化版、教堂及「台中勤美洲際酒店」相呼輝映，由隈研吾以唐草設計概念之綠意步道小徑揮灑於留設的大面積綠地空間，基地開放空間更是創造出藝術場域，結合代表台灣參展2009「瀨戶內國際藝術祭」及2020台灣燈會主燈設計者林舜龍藝術家所設計的「生命之樹」作品，加上未來的勤美術館轉角ㄧ隅街區廣場，串連起享譽台中米其林之公益路美食商圈、勤美誠品綠園道與草悟道文化綠蔭，共同打造媲美國際複合式開發案。



住宅規劃206戶，對應其基地大小戶數適中，1~3F及頂樓公設規劃達近1,400坪，特別的是有別其他個案，於3F留設大面積花園，設有小孩喜愛的戲沙戲水池及溜滑梯設施，創造社區共融環境，另外更具備多項公設項目，將會是合適0~100歲的全齡化住宅項目，而未來入住在此的住戶將獨享「台中勤美洲際酒店」的住宿及用餐等相關優惠與服務。



完成上樑的「勤美洲際酒店」，未來將賦予「勤美之森」極致內涵，推升成為台中炙手可熱的時尚地標和城市菁英趨之若鶩的高端生活地標。代銷業者新聯陽分析，「勤美之森」固然可以用「洲際酒店」光環的飯店豪宅來理解它的資產價值，但論及規模，「勤美之森」又完全超越當前台灣房市所認知的單一量體飯店豪宅。勤美將持續環境空間布局來串接、重視藝術參與展現，再統合附近街廓商業特色，推動永續社區文化生態發展，強化草悟道的都市紋理連結，來實現徒步生活STYLE的理念，提供台中新的城市核心價值，創造市民美好生活的新場所。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

最近一期(2021年1月)實價登錄交易件數811件，較2020年12月減幅17.08％；交易總額為204.51億元，較2020年12月減幅28.80％；住宅價格指數106.31，較2020年12月微升0.39％；12行政區季指數2020年第4季相較前季皆上漲，漲幅最高為南港區2.16％，漲幅最小為大同區0.12％。

壹、1月實價登錄交易量較2020年12月減少17.08％，交易總額減少28.80％



2021年1月實價登錄量價動態，全市交易量共811件，較2020年12月978件減少167件，減幅17.08％；交易總額為204.51億元，較2020年12月287.24億元減少82.73億元，減幅28.80％。



12行政區交易量，僅松山區增加，較2020年12月增加8.77％；其他11區交易量均減少，減幅最大為大同區，較2020年12月減少42.22％。



各行政區交易總額依序由中山區(37.83億元)、大安區(28.29億元)及內湖區(22.65億元)位居前3名；總額最少為大同區，僅5.15億元，總額最高的中山區與最低的大同區，差約6.35倍。12行政區交易總額均減少，減幅最小為松山區，較2020年12月減少3.49％，減幅最大為內湖區，較2020年12月減少60.84％。



貳、1月全市、大樓價格走升，公寓、小宅續跌



2021年1月全市住宅價格指數106.31，較2020年12月105.90微升0.39％，較2020年同期104.47上升1.76％；標準住宅總價1,684萬元，標準住宅單價每坪53.64萬元。



大樓住宅價格指數106.84，較2020年12月106.17上升0.63％；公寓住宅價格指數105.27，較2020年12月105.82下降0.52％；小宅住宅價格指數103.49，較2020年12月103.65微降0.15％。



全市、大樓住宅月線、季線、半年線皆走升；公寓、小宅月線續跌、季線、半年線微揚。



參、2020第4季12行政區指數皆上漲；南港區上漲2.16％，漲幅最高，大同區上漲0.12％，漲幅最小



2020年第4季12行政區季指數，相較前季皆上漲，漲幅最高為南港區2.16％，漲幅最小為大同區0.12％；相較2020年同期，12行政區近1年均呈現上漲趨勢，漲幅最高為南港區6.42％，漲幅最小為中正區1.51％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地合一稅2.0將於7月1日正式上路，有房仲業者今天(12日)指出，預期新制上路前，將有一波投資客逃命潮，使得消費者選擇增加，拉抬第二季房市交易量。不過，對於議價空間是否因此增加，房仲認為會相當有限，約莫總價的3到5%；另一名房仲業者則說，若賣方獲利新台幣百萬元，讓利空間最多在10萬元以內，對總價影響不大。  

立法院日前三讀通過房地合一稅2.0修法草案，新制規範2016年後取得的房地、預售屋及特定股權交易，若是在持有2年內出售，稅率為45%，而超過2年、未滿5年售出者，稅率則由原先的20%拉高至35%，預計7月1日起新法上路。

政府先前已祭出多項措施打炒房，如今房地合一稅2.0正式定案，房仲業者認為，新制對持有超過2年、未滿5年的投機客、置產族群殺傷力最大，預估新制上路前市場會出現一波獲利了結或逃命潮，且當前買方自助剛性需求仍在，甚至還會有預期撿便宜的心理，第二季交易量有機會再往上成長，永慶房產協理謝志傑預估，Q2交易量可望年成長1到2成；台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則認為會較上一季成長2到3成。不過，新制上路後，兩家業者都認為第三季交易量應會下滑。

至於新制逃命潮是否帶來更多議價空間，兩家房仲業者都認為雖然會有，但不會有大讓利的情形出現。謝志傑認為，讓利空間頂多總價的3%到5%。他說：『(原音)現在頂多是抑制到一些不會漲那麼快、不會反彈那麼快的屋主，本來一坪比如說賣60(萬)、65萬，如果沒有房地合一的話，可能有一些人還是會堅持賣65(萬)、70(萬)，現在可能回歸到我65(萬)賣你，或便宜一點63(萬)、64(萬)賣你，並不會1成65(萬)的行情變60萬賣，倒是沒有這樣。』

張旭嵐指出，房地合一稅畢竟是獲利才課稅，屋主沒有必要賠售，新制上路前的逃命潮，對於市場價格波動不至於太大，例如舊制交易每賺100萬，持有2到5年屋主稅金為20萬元，新制則是35萬元，對賣方而言，讓價幅度頂多10萬元，對總價的影響有限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

官方統計，鳳山區今年1、2月自國外、外縣市、高雄其他行政區遷入的人數近2000人，是各區最高。房仲業者指出，因地理位置及房價兩因素，鳳山吸引不少屏東市，以及周邊行政區如鳥松、大寮的人口；而無論來自哪一區域，多會鎖定總價800至1000萬左右的大樓或中古透天，並且集中在文山特區、五甲、中山路及大東生活圈等三大區塊。

高雄市民政局統計今年1、2月遷入人口，鳳山區來自國外、外縣市、高雄其他行政區的人數達1954人，居各區之冠。其中，依序以來自高雄市其他行政區、非六都其他縣市、台南市的比重占前三名。

信義房屋文山建國店店長張智堯表示，以外縣市移入鳳山的人口來說，比重最高莫過於來自屏東市，因為鄰近屏東市區，騎機車最快約20多分鐘路程，無論上班或返鄉都很方便。此外，屏東人習慣住透天，鳳山有許多總價相對親民的中古透天，800至1000萬就能買到，也是另一誘因。

至於來自高雄市其他行政區的外區客，張智堯觀察，同樣因地理位置及房價的考量而移入鳳山。例如鄰近的行政區大寮、鳥松，若想往市中心地段居住，首選就是鳳山，另外，三民、苓雅區也和鳳山相鄰，原本居住在靠近交界地帶者，如有購屋需求，常常也會選擇移入房價親民的鳳山。這類型買方未必獨鍾透天物件，中古大樓接受度也高，但仍會鎖定800至1000這塊總價區間。

張智堯也表示，鳳山有三塊移轉量最大的區域，分別是文山特區、五甲，以及中山路、大東生活圈，生活機能及房屋的供給量都相對充足，因此，無論本地客或來自外地的買方，基本上都會集中在這三區塊購屋自住。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市地政局今（12）日公布最新價量統計，根據地政局資料，2021年1月房市交易量減少17.08％、住宅價格指數上升0.39％，呈現「量縮價揚」態勢。屋比房屋總監陳傑鳴表示，2021年1月價量反應的是2020年12月交易成果，當時打炒房政策陸續推出，前景尚未明朗，買方縮手、賣方堅持價格，加上1月工作天數較少，才讓整體呈現「量縮價揚」的詭異局勢。

根據地政局資料，1月實價登錄交易件數811件、月減17.08％；交易總額為204.51億元、月減28.80％；住宅價格指數106.31，月增0.39％；12行政區季指數109年第4季相較前季皆上漲，漲幅最高為南港區2.16％，漲幅最小為大同區0.12％。

進一步資料指出，大樓住宅價格指數106.84，較去年12月106.17上升0.63％；公寓住宅價格指數105.27，較去年12月105.82下降0.52％；小宅住宅價格指數103.49，較去年12月103.65微降0.15％。

陳傑鳴分析，雖然2020年房價大漲一波，但台北市房價已是六都之首，基期最高、素地最少、新推案不多，整體漲幅有限；此外，北市40年以上老屋占比更高達36.9％、高達30萬戶，對於多數薪資漲幅跟不上房價，或者想要以同樣價格，買到空間較大、較新的購屋族而言，都已輕移民到桃園市、新北市。

至於購買老屋的人，大致上有兩種，一、想保留「台北市民身分」但負擔能力不足，退而求其次購買老屋；二、目標是為了等待都更，或者就是建商收購。兩者追價範圍皆有限，加上高齡化趨勢，不少老人陸續更換「電梯」大樓居住，老屋整體房價自然下跌。

陳傑鳴說，近期房地合一稅2.0火速通關，政府打房手段似乎也尚未停歇，建商又面臨「缺工、缺料」窘境，但對於一般自住購屋者而言，低利環境仍然不變，三種極端情況持續碰撞，全台灣房市正處於強烈對流，要當心房市刮起颱風，購屋更要慎選區域。

對於一般自住購屋者而言，建議新興重劃區，且近期房價快速上揚區域要再多做考慮，待局勢穩定再做決定，不過目前政策都是「打炒房、非打房價」，所以想購買成屋自住的人，已經是不錯的時機，建議可以趁現在多看、多比較。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地合一2.0與實價登錄2.0，同樣將在7月上路，對預售屋衝擊最大。尤其房地合一2.0不僅將預售屋交易納入，閉鎖期也拉長，預售屋實價登錄部分，則是簽定買賣契約30日內必須申報。雙重夾擊之下，業界預料將有一波逃命潮，尤其是推案量大、點燈率低的重劃區為主。

若純以推案量分析，依據591新建案彙整的2020年全台15大推案量行政區，第一名是桃園市桃園區，總推案戶數為6449戶，總銷達1076.5億元，並集中在中路重劃區；第二名為台北市南港區的930.8億元，不過主要是南港輪胎案「世界明珠」海灌800億元總銷。

第三名新店區總銷為851.23億元，第四名為板橋區733.5億元，此兩區分別有新店央北重劃區與板橋江翠重劃區；第五名為台中市北屯區579.14億元，第六名桃園市龜山區534.6億元，其中北屯近年就是房市推案熱區，而龜山則集中在機場捷運A7重劃區。

前面10名行政區多集中在新北、桃園，而六都之中的台南、高雄未有區域列入榜內。這些推案熱區的投資客或置產買家，面對房地合一2.0納入預售屋交易，且高稅率閉鎖期拉長，有可能會評估7月前轉手，落袋為安。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，較多投資族群進場的區域，特別是在近2、3年新屋交屋量大，而正等待兩年解封的投資者，恐將有一波逃亡潮。

他補充，近一年不少熱銷重劃區的預售案，買方可透過權利轉讓的方式脫手，另一方面，若登記時間為預售購入時間，也可能拉長持有時間而免於課重稅。

陳炳辰建議，購屋者可觀察的還是過去被視作已有成屋賣壓、點燈率過低的區段，假若屋主打算出場，不管是成屋或是預售屋，議價空間也會比較大。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

建案公設比高，總是為人詬病，防堵買屋坪數遭灌水，房市專家教戰！最常見的就是車位、車道面積，被灌水到公設，等於買方被扒了2次皮，另外沒有屋頂遮蔽物的設施，不能列為公設，像是露天花園、露天泳池都不算公設。

民眾買屋，對公設比斤斤計較，代銷人員賣力介紹，大廳、宴會廳還有樓層走道，這些都是公設，但可別以為，所有公用空間都列為「公設」。

權狀坪數要釐清！沒有頂蓋的設施，像是露天花園、中庭花園、戶外的露天泳池等空間，就不能計入公設比中，然而多少公設比，才算合理，代銷人員揭密。

目前新成屋平均公設比，以大台北地區來看，台北市約32%到38%，新北市28%至35%，一旦超過4成，就得小心，坊間最常見的灌水手法，還有這一種。

房仲指出，小心車位坪數遭動手腳，舉例來說，一個車位12坪，建商將登記的車位坪數縮小只剩5坪，把剩下的7坪，轉為車道坪數，灌到公設中，以一坪單價50萬來看，等於多花了350萬，買到灌水的虛坪。

房仲提醒，一般平面停車位，約8到12坪，機械車位5到8坪，附屬建物和公共設施坪數，都要仔細計算確認，才不會當了冤大頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據住展雜誌統計，今年Q1北台灣新成屋、預售屋推案量約為2,359.46億元，季減1,106.64億元、季減幅高達約31.9％；若與去年同期相比，則減約461.37億元、年減幅約16.4％。住展雜誌研發長何世昌表示，今年首季新建案推案量銳減，透露出建商對於政府打房的擔憂、以及迴避打房鋒芒的作為相當地明顯。大部份建商本著民不與官鬥的原則，表面上對打房措施並未多作評論，但實際上已調整推案腳步來因應市場變化。



重劃區熄火　桃市量急縮





北台灣各縣市中，以桃園市衰退幅度最為劇烈，Q1推案量近444億元，比去年同期大減2百餘億元，年減幅高達三成四。



何世昌指出，桃園推案量大減，主因與新興重劃區推案青黃不接有關。由於青埔特區、A7重劃區等，兩大重劃區Q1推案熄火，導致桃園整體案量快速緊縮；尤其A7的Q1案量更僅剩10億元左右，創下A7開發以來單季新低量。雖然桃園市Q1大幅量縮，但A7、青埔、中路、小檜溪與八德擴大等各大重劃區，線上均有許多籌備中的指標案即將開賣，預期Q2新案將還是會大舉放量。



除了桃園市之外，大台北地區推案量也連袂下滑。其中，台北市Q1推案量約647億元，年減約2百億元、年減幅約二成三。新北市推案量不到9百億元，年減幅近一成。



何世昌分析，北市Q1蛋黃區推案一片沉寂，僅南港區供給量飆至近3百億元最多；而在高壓環境之下，供給量大的地區建案銷售都非常低調。新北市Q1推案集中在三重二疏洪道和新店央北重劃區，這兩大重劃區推案量總合逾5百億元，占新北市Q1總案量一半以上。觀察大台北Q1房市，北市推案多在蛋白區，新北市則集中於重劃區，雙北市舊市區建案大多還在拔草測風向，等待政策塵埃落定再推出。



延推案挹注　新竹微成長





至於宜蘭、基隆與新竹地區，今年Q1推案量都呈現正成長。不過，基隆、宜蘭兩地推案量基期偏低，雖然年增幅高達約八成，但意義不大。



新竹地區Q1推案量達230.7億元，年增幅約9％。新竹推案量逆勢增加，原因是去年Q4竹縣禁止紅單買賣，各大重劃區指標案成為官方聯合稽查的目標，導致部份建案延後至Q1推出。雖然新竹地區推案量稍增，但單季僅約2百餘億依然偏低。



何世昌認為，雖然Q1北台灣新建案供給量縮，但籌備中的建案再延有限，遲早得推出，預期Q2將會爆量演出。而房地合一稅新制將預售屋納入課稅範圍，將逐漸降低建商推預售屋意願，長線來看預售屋供給量將因此而減少。原本若推案量持續二、三年大爆量，市場恐怕會因供過於求而反轉急墜，但如今因房地合一稅將讓市場供給量縮，7月新制上路後恐會出現供給緊俏的狀況，反而容易助漲房價，房市意外被「補血」、躲過爆量危機，多頭好時光恐怕還沒結束。

























 

近日台中市政府辦理區段徵收配餘地標售，釋出水湳、烏日高鐵、太平豐中段共22筆土地，標售底價約為158億元。最後共有11筆土地標脫，標脫率達5成，總得標金額則高達206億元。住展房屋網企研室認為，雖然土地徵收重劃能夠大幅改善環境質感，但政府應避免過度徵收，在徵收前應審慎考量「用多少、徵多少」。



此次售地，引起台中市議會正反兩派意見，支持方認為透過配餘地標售，可以將區段徵收後畸零狹小的土地交由民間整合，活化土地利用；得標收入更可充實市庫，減緩財政負擔。反對方則認為，就算是畸零地，仍有機會興建公共建設，並不一定要賣。



不過事實上，根據配餘地相關政策，這些土地事實上早就「注定要被賣」。住展房屋網企研室解釋，配餘地就是在區段徵收、完成抵價地分配作業後，剩餘的可建地。以台中市為例，在區段徵收的作業流程中，市府會向地方建設基金、平均地權基金及金融機構貸款，取得經費進行徵收、開發。



開發完成，並結束抵價地的分配作業後，剩餘的可建地（也就是配餘地）就會拿來標售，返還當初的開發費用。有趣的是，在這樣的行政程序下，若沒有「剩餘」的土地，就沒有足夠收益能返還原先的借款。因此超需的徵收，在此制度下可說是具有「必要性」。



談到「必要性」，事實上土地徵收的重要原則，就有「必要性」這項。但土地徵收強調的「必要性」，指的是「只有徵收了這塊土地，才能完成公共建設、滿足公眾利益」，因此「有必要」徵收；而配餘地邏輯下的「必要性」，則是「只有多徵收土地，才有能力還款、未來借款開發才有可能」，因此有多徵收的「必要」。



確實，在當前區段徵收制度下，不得不多徵收土地，才能夠換來足夠經費，滿足下一次的開發和建設，但住展房屋網企研室指出，向民間徵收過多土地，並將之標售給民間，仍然多少違背了民眾對公權力的信任。



事實上，一般民眾在面對徵收時，多會預期這些被徵收的土地，除了抵價地返還之外，其他的土地會在未來「長出」能讓大眾生活水準更好的公共建設，並不一定知道它們可能會被標售、並進一步進行私人開發。過度徵收土地來標售換取經費，以滿足未來的開發，其實與土地徵收最初的用意並不一致。



也有許多人指出，這些土地是區段徵收後剩下、用不到的畸零地，交給民間活化也沒什麼不好，但住展房屋網企研室認為，若是能在都市規劃、區段徵收的最初，就規劃完善，並採取其他手段，「用多少、徵多少」，避開可能的過度徵收，或許就比較不會有餘地太多的問題。



住展房屋網企研室建議，主管機關一方面可以檢討區段徵收相關政策，採取較永續的手段，要用多少土地、才徵多少；另一方面，在思考土地利用方式時，也應更看重每塊土地的稀有性，優先考量公眾利益。