中壢工業地,中壢工業土地,中壢工業用地

上星期的某天，一位記者來電聊起打房的事情。他問了一個有意思的問題，他說「房地合一稅和囤房稅同步上路，對打房會有加乘效果嗎？」

「這是一個好問題。」我說。

我也問了他兩個問題，「有沒有人想過，打房從來沒有KPI，到底要打多少，才算有效果？萬一雙管齊下，效果不彰怎麼辦呢？」

資金上，對央行來說，在短短一季後出手，與1月底統計發現銀行貸款集中於不動產的情況不降反增的狀況有關，而隨著全球經濟逐漸回穩，加上銀行妥善執行風險控管，整體房貸水位或有機會因素時間長，占總放款比重將會下滑。

稅負上，房地合一2.0上路後，雖然有獲利才課稅，重稅之下讓資金效益不彰，有機會讓還沒進場的資金改弦易轍，日後交易量很難放大，雖說量較價先行，但到底跌多少才是朝野都能買單的「甜蜜點」，也沒聽說過。至於囤屋稅，官方數據就已經統計出法人佔大多數的結果，與其想像囤屋族恐慌大賣，還不如期待增加地方政府稅收會更為實際。

從過去的歷史經驗觀察，打房政策加上銀根緊縮至為有效，但或許眼尖的民眾也會發現，包括當年首次上路，被稱為「房地產228」的選擇性信用管制，以及房地合一政策等等，效果都呈現逐漸遞減，一旦政策鬆綁，或是利多出現，回頭就會出現價格反彈，這到底是怎麼了？

從整體經濟的角度來看，利率太低加上游資太多，房地產去化大筆資金的特色，是房產熱度不墜的重要因素；其次，在疫情之後，台灣面對的是最多熱錢與最大貧富差距的時代，透過政策調整，固然能夠達到逼走一部分投資客的效果，可是洗到最後，留下來的不是走不了，而是不走也沒差的投資巨鱷。

另外，相較於過去，政策效果相對不如想像的原因還有一個，就是資訊的透明與快速流動。

除了實價登錄促使價格相較過去透明，媒體與社群的高度發展，也讓消費者彼此之間也可以透過網路連結，交換信息與資源，這使得政策反應的效果相較過去來的快速與直接，以2016年房地合一稅上路為例，實施前半年，市場就出現預期心理，對短期炒作有明顯抑制效果，如今推出房地合一2.0，預期心理已經開始醞釀；至於央行選擇性信用管制，是針對自然人、企業法人、高價住宅等特定對象，範圍較小，但對房價的預期心理同樣會有作用。這也是業內普遍認為，市場會出現震盪的原因。

偏偏，成也蕭何，敗也蕭何，資訊快速傳播確實加快效果，可是一旦有規避方式，或者是政策上路後效果不如想像，抑或者是市場走空一段時間，出現價量均揚的反轉，很容易一傳千里，甚至讓投機者產生僥倖心態，影響到政策效果。

如果精銳盡出，卻還不見效果的時候，哪裡來的下台階？

對房產業者來說，這個月過得有點艱辛，原本該熱熱鬧鬧的329檔期，在行政院房地合一草案，以及央行在18日鎖定「公司法人購置住宅貸款」、「自然人持有多戶房貸」、「高價住宅」以及「工業區閒置土地抵押借款」四大類貸款再祭「緊箍咒」，加碼房市管制措施後，彷彿被潑了一盆冷水，市場瞬間冷卻不少。

說來說去，會到這步田地，想想前幾年某些業者與投資客不時上演那張牙舞爪的嘴臉，也不足為怪了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中捷運綠線將在25日重啟試營運，不過，沿線房價早就漲一波。房仲統計沿線各站屋齡3年內新成屋、3年以上中古屋價差，其中，緊鄰七期市政中心的市政府站，新成屋平均單價達54.5萬元，比中古屋的25.9萬元，高出110.4％。而曾被網路評論「荒涼」的九張犁站、九德站，中古屋價格卻比烏日高鐵站高。

台灣房屋集團趨勢中心統計台中捷運綠線新成屋、中古屋的價差，其中，市政府站價差最高，而價差最小的是大慶站，新成屋每坪25.6萬元與中古屋的20.5萬元，僅相差24.9％。

台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜分析，市政府站、水安宮站、文心森林公園站此3站跨五期及七期，因五期開發飽和、近年少有新案，供給物件多以15年以上中古屋為主，價格也相對親民；反觀七期新案多為豪宅，房價表現高高在上，因此若想省錢入主市中心捷運宅，可將五期的中古屋列為尋屋重點。

有別於市中心新舊屋7成以上的驚人差距，綠線南段的大慶到烏日等站，新成屋、中古屋的價差均不到3成，其中大慶站更只有24.9％的落差。而曾被網友評為「荒涼」的九張犁站與九德站，每坪房價分別為17.5萬元、17.7萬元，即便很荒涼，但房價還高過高鐵台中站的每坪16.3萬元。

至於想便宜入住未來前景區，房仲也推薦大慶站周邊商圈，因有中山醫醫學中心及雙鐵機能，後續還有十三期重劃區的開發遠景可期，使當地新成屋頗受消費者青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

相較於中北部推案一片火熱、首季創下歷年新高，台南也因為台積電南科擴廠帶旺房市，591新建案統計今年329檔期共407.8億元，較去年激增94%之多。相較之下，高雄推案保守許多，高雄市房屋市調協會統計2019年329檔期多達700多億元、2020年的600多億元，但到今年僅剩下463.5億元，為近3年最低。

南部缺工嚴重 建商推案保守

高雄市房市供給減少，或多或少是因為政府打房，但更主要是建商站在供給端的通盤考量，高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑指出，「這幾年南部缺工情況嚴重，地價、工資都持續上揚，有些建案在預售時迅速完銷，但成屋後結算整竟發現成本太高，利潤不如預期，因此財力充足的建商寧願成屋後再銷售，才能實際反映成本。」不少建商轉趨保守，寧願不推也不要賠錢，觀望氣息濃厚，僅剩大型品牌建商像是興富發、龍騰及京城等撐場。

此外，由於建案採取先建後售，導致整體預售案量減少。推案戶數從去年的5816戶，大幅減少至3659戶，年減達37%。今年329檔期高雄推案量最大的就屬天玉集團龍騰建設，在高雄左營推出「鑫巨蛋二期」、以及「鑫高鐵三期」，總銷各為30億元和65億元，2案總銷合計達95億元。至於遠雄建設在三民區平等街、科工館生活圈將推出332戶的大樓案，總銷達70億元，則是高雄329檔期中總銷最高。

廖致傑表示，去年高雄房市買氣普遍不錯，甚至有建案因為賣太好而暫停銷售；今年風氣變化，市場買氣也受打房影響而觀望，地段、建商品牌成為決勝關鍵，而首購型、自住型產品在現階段也相對強銷。

南科效應 善化大案登場

台南房市也相當熱絡，最大利多消息就屬台積電南科擴廠，此外，國泰與三井兩大集團宣布，將台日聯手攜手在安平推案，形同看好台南房市後續發展，更為房市打下一劑強心針。根據591新建案統計，台積電廠區所在地的善化區有50億元的大型建案「桂田磐古2期」進場，同樣受惠於建設題材利多的高鐵特區，去年新案快速完銷，今年則熱度不墜。

591新建案南部主管侯百真表示，去年達麗建設在高鐵特區推出「國家強棒」，500多戶銷售一空，今年則有遠雄建設「高鐵明日讚」接棒，惟日前被媒體披露現場排隊搶屋的消息，又引起主管機關關注，導致台南房市突然噤聲，轉趨低調銷售，「不過，距離南科車程15~20分鐘的區域買氣依然相當不錯，如善化、新市，新案開價多已站上2字頭。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據《住展》雜誌、591新建案二大市調單位統計，今年329檔期無論是北台灣，或是其他都會區推案總量皆突破歷史新高紀錄，除了去年房市景氣回溫，讓建商信心增強以外，也有部分案量為去年第4季因政府打炒房的延推案量挹注，以致於爆出歷史天量，然而推案量大，也意味著產品選擇變多了，對於民眾而言或許是個可以出動看屋的好時機。

話題盲從 有房價下跌風險

根據市調單位統計，今年329檔期六都加新竹縣市總推案量超過6600億元，而且這回建商將戰場拉回精華區，尤其台北市如久旱逢甘霖，預估推案量來到1180億元，為北台灣推案量最高的縣市，另外，新北市推案規模達885億元，這次熱區由新店、三重、淡水取代去年大熱門的江翠北側重劃區，尤以新店推案量破3百億、翻倍成長最多，至於台南市受惠於台積電南科效應，也成為今年大黑馬。

隨著市場排隊搶房、紅單交易熱潮，不少民眾受到房市熱絡氛圍催化，而急於進場購屋，591房屋交易網新聞組組長畢務潔建議，消費者若想在此時買房，應先由自身條件為考量，而不是盲從地跟著新聞、話題買屋，否則一旦建設支票落空，得面臨房價下跌風險。

區位總價規劃 缺一不可

房產人士指出，以自住角度而言，無論在何時買房都得要注意產品區位、總價、規劃，以自身家庭成員購買合適的格局動線，最好選擇自己熟悉的環境入手，這樣一來，包含：學區劃分、商圈型態、交通動線等生活機能都熟悉，且重大公共建設、民間投資，也能掌握目前工程狀況，較不會因聽信銷售人員話術，而誤踩房市地雷。

另外，畢務潔也提醒，儘管近期市況熱絡，即使政府出重手打炒房，也擋不住排隊購屋熱潮，也有部分建商打出低總價購屋、低自備購屋等優惠訊息，但消費者千萬得穩住腳步，別被低總價購屋而吸引，誤入「低總價、高單價」路線的障眼法。

低首付案 未來付款壓力大

至於低首付、零工程款方案，即便初期付款輕鬆，但天下沒有白吃的午餐，交屋前仍得繳清2成自備款，若事先無妥善的財務規劃，恐怕造成資金龐大壓力，而近期也常見合約內的不平等條款，像是內政部規範交屋款不得低於總價5%、瓦斯內管應由建商給付等，消費者應把握合約審閱期仔細檢視。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】