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政府祭出課重稅打房，更限制企業置產，許多消費者都在問，現在該不該買房？房價會漲還是會跌？甲山林董事長祝文宇表示，政府打房是因為不能接受「炒房賺錢不繳稅」，所以把稅制修正，但卻讓一般民眾誤以為打炒房房價會下跌，再加上近期「大排長榮」事件，加重全球原物料供貨短缺、成本上漲，反倒可能急漲。

祝文宇表示，政府很清楚房價會漲，很多人炒作房地產，無可厚非因為它是一種賺錢方式，但是政府不能接受的是「炒房賺錢不繳稅」，所以把稅制修正，但卻讓一般民眾誤以為打炒房是打房，房價會下修，「房價到底會不會跌，答案是不會，很多人在問，政府不敢回答，現在造價不斷提升的情況沒有改善，房價會跌嗎？」

祝文宇指出，房價跌不下來最大原因是利率，利率若是8%，大家就不會買房，因為持有成本高；現在持有成本低，所以大家認為房地產能保值增值，進入房地產成為全民運動。他也重申，「政府打房最主要目的是讓該繳稅的人要繳稅，這個誤會會到7月份結束，(新稅制)實施下去就知道房價會不會跌。」

他回憶民國75年至81年間，北市敦化南路每坪房價從10萬元一下子漲到40萬，股票衝到1萬2千點，當時錢淹腳目，大家也正西進往國外投資；但這次不太一樣，現在是錢回流，全台工業區、商用不動產全部都在漲，工廠如火如荼興建，工人全被搶走。他舉例，環保、綠能發電、離岸風電做了多少鋼構，鋼構一坪漲到4萬多塊，一般營造成本也漲2萬；現在台北土方沒有地方可以倒，要凌晨4點開車載到雲林去倒，成本上漲，也沒有司機願意做。

祝文宇說，中南部很多建商封盤不賣，不是因為打房，是怕賣價跟不上未來成本上揚，缺工、缺料、成本上漲現狀沒改變，房價怎麼降？「現在大家怕的不是政府打房，怕的是利潤被造價吃掉。」

他更直言，這次房價上揚的態勢很像民國75年那波漲勢，現在錢太多、利息低，再加上長榮海運擱淺，打亂全球原物料運輸及生產計畫，恐成物價上漲的導火線，「未來可能不只是緩漲，而是急漲」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

據台北地政雲最新資訊揭露，敦化南路老牌商辦「潤泰金融大樓」2、3樓戶別，2021年2月由山珀有限公司以6.7億無貸款買下，暫居2021年北市商辦交易的總價冠軍；無獨有偶，內湖的「晶鑽科技大樓」頂樓戶，也於同月被第一金人壽斥資2.26億現金收購；而在1月時，大安的「千富企業大樓」4樓，亦被網擎資訊軟體以1.2億購得，同樣沒有貸款。

企業需求旺盛  帶動商辦市場

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近年海外資金返台投資佈局，帶動商辦市場的買氣，先前以低價取得的投資人，近期轉手便有機會獲得不錯的收益。以內湖晶鑽科技大樓頂樓戶為例，前一手屋主2019年時以1.2億購入，換算取得單價約35萬，低於區段平均行情不少，因此2021年以約69萬、符合當前市場均價的價碼轉手，獲利將近1億。



由於北市商辦的供給狀況尚屬短缺，加上商辦兼具自用與收租的彈性，法人又需要為手頭豐沛的資金尋找理想去處，因此區段條件佳、租金行情穩定的商用不動產，就成了法人資金停泊的好去處。就拿本次6.7億成交的「潤泰金融大樓」來說，若買家將物件釋出到租賃市場，以當地中古商辦單坪月租金約約1500元估算，投報率可翻越2％門檻。

 

政策嚴管住宅  商辦吸引目光



張旭嵐進一步表示，近來政府的房市政策雖屢有變化，但法人購置商辦的情況，應會維持穩定的步伐。因為央行雖大抽法人購屋的銀根，將法人置產的房貸成數，從6成進一步壓縮到4成，但控管標的以住宅為主，純粹登記自用的商辦物件，則不在此次管制範圍之內，加上區位良好的商辦物件，不僅可自用，亦適合資產進行長線佈局，仍是市場搶手標的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

平實營區開發是台南市重大建設之一，日前已有建案開始推出，開價有「坐3望4」行情；鄰近的永康復國商圈則因主力產品多為屋齡20餘年中古大樓，單價仍在1字頭。不過，受房市大環境與台南建設議題帶動下，過去總價300至500萬、自備款有機會低於百萬的中古大樓3房已幾乎絕跡。

信義房屋復國店店長黃彥鈞表示，復國商圈主力產品是20餘年中古大樓，3房不含車位總價過去多落在300至500萬間，換算成單價，每坪僅約11、12萬左右。也就是說，若貸款7成，買方約只需準備90至150萬作為自備款。

不過，黃彥鈞表示，自住剛性需求強勁，加上台南建設議題太多、南科效應持續發酵，使房價漲幅明顯，目前當地中古大樓若室內曾經裝潢翻新，近1年來單價可達15、16萬左右，等於每坪有約3至5萬漲幅，即使未經翻修，也幾乎不再有11、12萬的單價。因此，若以總價至少500萬、同樣貸款7成來計算，自備款及契稅等需付現金的費用，等於買方至少要準備160至170萬以上才保險。

事實上，金融聯徵中心去年第四季房貸申貸資料就顯示，復國商圈內復國二路平均授信額度462萬，以平均貸款成數7成回推，購屋總價約落在660萬；復華一街是永康申貸件數最多的路段，達56件，平均授信額度511萬，以平均貸款成數77成回推，購屋總價也約660萬左右。

但黃彥鈞也表示，雖然原本中低總價的中古屋價格顯著成長，不過，周邊包括平實營區在內的預售屋及新成屋更貴，例如復國商圈預售屋1年前每坪開價約20萬初，如今都要25萬起跳，平實營區的案場開價更在35至40萬間；加上看好台南房市持續走揚，不怕現在買在高點，因此，有購屋需求的自住客，對中古物件接受度仍然頗高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

去年底政府閃電打炒房後，房價是不是出現鬆動？根據平面媒體調查人口遷移與實價登錄資料，發現脫「北」潮再現，台北市的人口移出數，高居六都之冠；學者直指，根本原因就是高房價，民眾似乎也不相信政府有打房決心。

 首購族孫先生：「這邊就是餐廳，然後這邊是廚房，然後這邊的部分就是客廳。」

 走進門，就是整面對外窗，房子裡滿滿都是孫先生的收藏，看好五股未來發展，讓孫先生在新北市五股區看了兩年，終於決定落腳。

 首購族孫先生：「包括汐止、樹林、林口，很多地方，台北市也是有(看)一些比較偏外圍的，像文山區，南港的後段那邊，但是其實單價都頗高，我們一般藍領階級，負擔真的蠻大的，所以最後才選擇新北市。」

就算老家就在北市信義區，但想自立門戶，仍然得「脫北」，除了交通因素，最重要的考量，還是離不開錢。

首購族孫先生：「可能差了兩倍喔，南港的後段那邊，一坪也是要60萬，那跟我這邊就差了差不多兩倍吧，確實可能沒有那麼熱鬧，但是我覺得其實住的安靜，住的舒適對我來說比較重要。」

 台北居大不易，年輕人只能往蛋白區，甚至蛋殼區找房，以六都來說，新北市人口磁吸效應最強，去年一年就有5.6萬台北人搬到新北，用交通成本，去替代高房價成本。

記者徐葳倫：「來到五股洲子洋重劃區，我們可以看到，這邊很多物件都還在持續興建，根據調查，2016年到2020年，淨遷入率達到6.68%，在整個新北市名列第三，交易量也持續成長，也就是說幾乎不受政府打炒房影響。」

房仲公關部副總隋安德：「以往認為五股就是工業區，那現在因為有洲子洋重劃區的關係，所以它是一個新興的開發區，(吸引)首購族、新婚小家庭，或者是一兩個小孩的小家庭來，它的房價是落在2字頭跟3字頭，我們在台北市應該找不到2字頭跟3字頭。」

但脫北，可不只是北部限定，根據調查，六都房價正成長，淨遷入率大於該城市平均，且不受政府打炒房影響的地方，新北包含林口、淡水、五股，桃園楊梅、大園，新竹竹北，台中有南屯、西屯、北屯，和烏日，台南善化、永康，高雄左營、鳥松，一共23區，呈現剛性需求。

 房仲企研室經理徐佳馨：「因為現在的新重劃區非常的多，那這種所謂的蛋白跟蛋殼的話題加分，其實可能要看它是不是有落實，當然因為很多重大建設，可能在延宕時間比較長，早一點入住的話，可能風險會比較大，當然另外來說的話，對於購屋人而言，我們會比較建議，選擇可能機能相對比較完整的區域。」

當搬離蛋黃區，變成全民共識，代表政府打房不夠力？還是打房需要一段時間才能顯現成果，學者認為，民眾不相信政府有在打房。

清大榮譽講座教授張金鶚：「當然根本的原因就是高房價所造成的，顯然看起來，人民對政府打房的決心，還沒有那麼的相信，建商的口袋很深嘛，或者投資客也還在賭，看看政府是不是玩真的玩假的，(央行)它甚至可以把投資客，第三屋第四屋貸款的利率，可以把它拉高，不過要特別強調，不應該只有央行吧，財政部所謂房地合一稅，剛剛一讀通過，可是接下來是不是真的通過，或者對於所謂囤房稅(改革)。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央分兩階段進行的「8年20萬戶」社會住宅目標，日前內政部稱，包含已完工、興建中、決標待開工、規劃中的社宅，共有5萬2千多戶，已達第一階段「政府直接興建」的四萬戶目標。而第二階段的8萬戶，目前也已盤整好198處土地，整體而言，有望在2024年達到總量體12萬戶的目標（20萬戶中的另外8萬戶，則是透過「包租代管」）。



對於社會住宅量體，內政部透露出滿滿信心。但目前將「包租代管」作為社宅一部分的作法，在政策上畢竟只是過渡，要增加整體社會中可負擔的租賃住宅量體，仍然要靠社會住宅的直接興建挹注。



要興建社會住宅，最重要的當然是建地，然而自中央開始推動社宅政策以來，就一直存在土地該作社會住宅使用，還是標售換取財政收益的權衡。



例如，北市大安區建國營區九百多坪的基地，就曾經傳出可能興建社宅的消息，但因精華區寸土寸金，最終決定推動公辦都更增加財政收入，而非社宅。又再如近期熱銷的台中大案，其基地原本也曾規劃為社會住宅用地，若能蓋成，能挹注三千多戶社宅量體，但同樣是因為擴增地方財源，而遭到標售。



土地該用作公共建設，還是標售換取財源，這樣的矛盾一直都存在；社宅這項公共建設，涉及弱勢居住權益、房市供需，乃至於整體房價，其中矛盾更加明顯。當房價飛漲，負擔不起房價的民眾越來越多時，對社宅有強烈需求的民眾，眼見原本可以用作興建社會住宅的基地被標售，相對剝奪感肯定更為強烈，也將使政府與民眾、民眾與建商之間的對立更加明顯。



住展房屋網建議，在社宅量體還不充足的狀態下，擁有土地的政府部門，仍應以社會住宅的興建作為優先考量。若在權衡後，決定土地要標售給業者作為一般住宅，中央也應保留彈性，和業者協調回饋的可能性，例如讓部分容積作為公益設施，或是部分戶別釋出作為社宅使用。



另外，政府部門也可以將得到的收入，轉移到其他公共建設和社會住宅支出上。例如前面提到的大安區建國營區辦理公辦都更，營建署就有提到未來會將收益回饋到中央的社宅基金，讓南港區的成德營區社宅間接受惠。此案例也提供有關單位另一種可行作法。





















 

如今部分具爭議的政策定案前，總有風聲會先傳出，目的之一即是探勘民意風向，以儘量減少修法對政權支持度的影響。「房地合一稅2.0」亦是如此，草案雖已送請立法院審議，但財政部對於生效日及是否回溯等問題，立場始終不明確，更頗有推託給輿論之意。



於是，法案的航行方向被名為輿論的大風吹往「回溯至2016年」的航道上，並在法案上路前，先行在房市引起波瀾。崔媽媽基金會即收到台南房客反映，有房東在3月中以「房地合一稅2.0即將上路」為由，要求調漲租金1千元，如果房客不接受，就得搬家。



儘管房東出租房屋，根本不會被課徵到房地合一稅，漲租理由明顯站不住腳，但這卻突顯了，在打炒房相關議題的發酵、渲染下，已影響民眾對政府、對房市的信心。而在中央政府不擺明態度時，台灣房屋市場的走向也在各種爭論中，顯得晦暗不明。



住展房屋網認為，既然中央已決定要先用「房地合一稅」2.0，遏止房市中的短期炒作行為，那就果決的說明「日出條款」是否訂定，以及回溯適用範圍，才對民眾有所交代。



雖相關方案公開後，短期內房市可能出現搶賣情形，但改革本就非一蹴而就，不宜因懼短期陣痛而隱瞞。否則，一旦觀望期時間過久，傷及房市發展，那就背離中央「健全房屋市場」以實踐居住正義的初衷了。













 

台北市議員戴錫欽指出，台北市政府誤植房屋構造種類，使千戶以上市民會收到退、補稅通知，最多的一戶須補10萬元房屋稅，最高則可退610萬 。戴錫欽統計，民眾須補繳房屋稅已有165案、約234萬餘元；退稅案件451件、950萬元，民眾將陸續收到通知。



台北市稅捐處回應，需補徵或退稅的主要原因大多為早期資料未資訊化，目前房屋稅設籍正確率已大幅提升。審計機關運用資訊作業，以使用執照登載構造與該處120萬餘戶稅籍資料勾稽後，挑錄異常案件約5600件，已完成清查，其中補徵與退稅共計1098件，占比約0.09％，正確率達99.91％。



稅捐處表示，如發現有應補徵稅款，稅捐處依規定最多補徵5年差額房屋稅。如有應退稅款，會依查得資料自錯誤起加計利息退還稅款，不受5年限制。為維護稅籍完整，將持續檢討精進。如果民眾對核定稅額有疑義，也可向稅捐處分處詢問。





 

無論是去年底中央各單位打(炒)房連環拳，造成壓抑、推擠也好，建照取得時程難以掌握也罷，看來今年第二季北台灣房市，上演供給爆量戲碼的機率已經是愈來愈高。而單就桃園來說，這次的焦點區還是老面孔；但不是前幾年當紅的中路重劃區也，不是近一、兩年快速竄起、價格基期高得驚人的小檜溪自辦區，而是發展已有好幾年的青埔特區。



根據住展房屋網企研室目前掌握資訊，四月起特區將上演供給噴發戲碼，而且特區內外都有不少新案將推，頓時間好不熱鬧。



其中，特區開發之初就進駐推案業者之一的威均建設，就有三案籌備中；由代銷轉做土開且專做大二房的京懋建設，最新案「敦和」也終於在本月初公開，這次更升一級直接毛胚交屋，規劃坪數90多坪起跳。說到豪宅，桃園豪宅指標業者中悅本區最新推案卻是規劃商辦，名為「中悅ITC國際商貿中心」。



不過以上幾家業者，都還不是手筆最大者；最近宣稱房子賣太快，手中聯貸案因而被喊卡的興富發，才是第一名。首先，青峰路商業區大案先登場，全案量體達826戶，總銷超過百億，產品二、三房，將掛集團旗下潤隆投資興建；稍後，興富發本身也還會在站前商業區再推另一大型新案。



價格方面，以上幾宗新案都至少開價45萬/坪以上，而且都還不是在過去以來區段行情最高的高鐵站前商業區；因此之後興富發兩宗站前商業區大案，會開出什麼樣的高價，引人側目。



但或許真正開出特區天價的，會是另一家業者。大本營在台北的璞園，位當地領航南路一段的「璞園那山階」現正籌備中，以過去他們南下桃園進軍重劃區(經國特區及本區)的操作前例，「那山階」屆時牌價很有機會再衝5字頭；尤其璞園105年在本區推出的「實德璞園的家」，就曾開到50萬/坪。



只不過，過去這幾年來，青埔特區隨著景氣及航空城等話題價量起起伏伏，前幾年還一度面臨2字頭保衛戰，到頭來有沒有50萬/坪(以上)的支撐基礎，說實話還真的有待檢驗。





















 

財政部國有財產署表示，將在30日（星期二）下午2時30分在集思北科大會議中心2樓西特廳（204會議室）舉辦台北市大安區仁愛段五小段225地號等國有土地合作開發案招商座談會。



國產署表示，該署辦公廳舍位於台北市大安區光復南路及光復南路116巷交叉口處，土地面積1939平方公尺，使用分區為第四種住宅區、第四之一種住宅區，鄰近台北文化體育園區、國父紀念館，建物老舊且屬低度利用。



此基地將透過與民間合作方式，由合作廠商於仁愛段基地興建政府辦公廳舍，另提供金華段及中山段兩處國有土地，以設定地上權方式，供合作廠商興建、營運自有建物，並給付地上權權利金及存續期間地租，提升國有土地效益。



國產署說明，此案提供合作廠商設定地上權的金華段基地鄰近中正紀念堂、捷運古亭站，土地面積1153平方公尺，使用分區為第三種住宅區；中山段基地鄰近捷運民權西路站、中山公民會館，土地面積1114.24平方公尺，使用分區為第三種商業區。兩地皆位處台北市精華地段，基地方整且交通便捷。









 

2020年全台房價幾乎全面飆漲，捷運站、輕軌周邊更是眾所關注的地方，根據591彙整全台12條捷運、輕軌各站周邊5百公尺房價資料發現，年漲幅前十名站體分別上揚約16％～45％不等，高雄佔有4站、北捷3站、台中2站、機場線僅有一站。其中，漲幅最高的就是高雄紅線「凹子底站」、高達45％。

591實價登錄分析，漲幅第一名達45％的高雄「凹子底站」，房價一舉躍上3字頭，主因是去年新冠肺炎疫情爆發，台商回流熱前注入，帶動凹子底站周邊的農十六特區豪宅產品交易狀況，高端住宅不管是建商品牌，產品規劃對於房價都有支撐力，再加上周邊北高雄百貨開幕議題不斷，也成為周邊房市看俏的強心針。

第二名的台中綠線「大慶站」漲幅37.8％，主要受惠台鐵、捷運雙鐵交會的利多，且大慶站周邊較靠近八期重劃區，有COSTCO機能，還有未來十三期重劃區，不少投資客群看漲，紛紛搶進，另外，第五名的九德站位於烏日區，為高鐵烏日站的下一站，較靠近舊市區，中古屋房價還有1字頭親民價格，依舊吸引不少有地緣的區域客買單。

第三名的文湖線「萬芳醫院站」漲幅26.3％，除了擁有萬芳醫護人員購屋需求外，該區商圈成熟，周邊平均行情早已站穩5字頭，2020年「拓真」、「南方莊園」等新建案交屋後，帶動整體房價走揚。

前十名中，高雄橘線還有「競擊館」跟「五塊厝」兩站進榜，原有的成熟商圈加上路順陸橋拆除後，交通利多帶動漲幅約2成；北捷去年環狀線通車後，「新埔民生站」在新埔商圈原有的強勢機能下，年漲幅也達2成。

高雄輕軌的凱旋武昌站此次也位居漲幅第七名，周邊有英民黃昏市場以及明星學區英民國中，去年還傳出「凱旋新境」台鐵舊廠區都市計畫新進度，未來可能會有大批素地可供開發，後勢看俏。

第九名為板南線永寧站，土城近年來靠著重劃區新案房市話題不斷，永寧站也因此受惠，地理位置位於暫緩重劃區及頂埔運校自辦重劃區中間，前者去年進場新案量體不少，指標建案價格站上4字頭，未來頂埔運校自辦重劃區首案進場後，再加上三鶯線即將通車，捷運沿線房市熱度可望再次提升。

第十名「機場線環北站」，機場線通車已邁入4年的機場捷運線，貫穿雙北及桃園市，沿線經過許多重劃區，帶動房市發展，其末站環北站靠近中壢舊市區以及著名的海華特區，去年除了有「深耕A21」新建案交屋外，亦有知名社區像是「海華帝國」、「海華國際之星」成交拉抬，整年度區域單價站上3字頭。