中壢工業地,中壢工業土地,中壢工業用地

仲量聯行董事總經理趙正義表示，整體來說，台灣市場仍持續穩定發展，在國內消費、投資信心及外貿出口三頭馬車並行帶動下，經濟將持續穩定成長，景氣指標更是於2021年2月迎來了久違的紅燈，經濟蓬勃發展同時也能帶動對於不動產投資及租賃需求。另一方面，在2021年初第一季我們也迎來了第一則好消息-商用不動產投資額創下歷史第一季新高，顯見國內投資信心仍相當穩健，加上國內游資相當豐沛，保險業仍有近6.57兆的可用資金能投入到商用不動產，投資信心不減下，短期內將能持續看到機構型投資人積極進入不動產市場的盛況。

趙正義指出，儘管近期政府對於住宅市場頻頻出手，祭出了如實價登錄2.0、房地合一稅2.0或是限縮買房和購地貸款等政策，但多數政策仍朝向抑制炒作行為，對於多數投資人仍為自用買方或是看好長期收益的壽險業的商用不動產市場較不會有太大影響，他說：「我們也樂見不動產市場回歸健康發展的格局。」



相反的，在持續維持低利及充沛資金的金融環境，將會迫使機構型投資方繼續尋找穩定資產，收益率穩定的不動產成為最佳避險標的，特別是壽險業者將持續加快出手速度。需求方面，外銷訂單持續旺盛的科技及製造業也仍會持續擴張，擴產設廠需求將會繼續推升工業不動產投資額；在政府積極招商且市況熱絡下，預估2021年也將有近1,900億的投資額。



在產業剛性需求強勁、市場資金充沛及低利的狀況下，趙正義認為政府有三條可以疏通資金活水的渠道，(1)加速都更、(2)廣設TOD公宅、(3)推動公共建設。希冀2021年持續在科技及製造業自用型買方積極擴廠、國內資金動能充裕和公私部門加強合作等利多條件下，為國內不動產市場注入能量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

立法院財政委員會2021年4月7日完成房地合一2.0修法之朝野協商，決議明訂2021年7月1日上路。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，由於新制內容、修改重點公布已久，市場對規則已了然於心，從2021年首季交易量大增可看出投資人提前獲利了結的趨勢，預期上半年房市交易量將增加。

搭配實價登路2.0，預售炒房沒空間

這次修法重點在於持有5年內售出的稅率拉高、境內法人稅率比照自然人，以及把預售屋、股權移轉納入房地合一核課範圍，配合實價登錄的交易資料即時及門牌完整揭露，預售案的操作空間被大幅限縮。郎美囡分析，2020年房市熱潮有大量熱錢湧進預售屋市場，拉高新建案價格順勢帶動在地房價，因此從實價登錄到房地合一都針對預售屋進行規定改革，未來買方可獲得更透明且即時的價格資訊，另一方面，稅負提高、成本墊高，投機炒作的空間大幅縮小。

交易擠一波，價跌有難度



住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，倒數三個月後影響最大的，莫過於持有2年以上未滿5年間的非自用屋主，和奢侈稅不同，畢竟房地合一為有賺才課稅，因此賣方最大的底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡，賣方寧可少賺也不至於賠售，但多少讓屋主願意讓利，成交量可能增加，但價格頂多上下震盪，很難出現大跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

低密度住宅成為了富豪們爭相入手的產品。業內人士表示，隨著土地資源越發稀缺、人口密度越來越大等問題，人們的購房觀念也從重點關注(1)價格、(2)戶型、(3)地段「老三樣」，逐漸向注重(A)居住舒適、(B)產品品質、(C)社區層級「新三樣」轉變，而伴隨而來的低密度大社區，也日漸成為住宅中的「奢侈品」。豪宅大廈的水泥森林，已非富豪首選，低密度的住居住環境，營造出舒適、隱密且綠意盎然的愜意生活，近年深受低調質樸的豪宅客戶自住青睞。

低密度社區成換房一族首選

2003年SARS過後，通透性能好，密度較低的房地產成為富豪眼中的好商品，2020年新冠肺炎疫情肆虐，集合式住宅大樓的密集居住開始被檢討防疫的隱憂。開放空間、舒暢環境的低密度透天別墅成為注重居住健康品質的優選。房地產市場人士指出「當前房地產市場的密集式大樓集合住宅產品已經不再稀缺，本次新冠肺炎疫情後，低密住宅產品的稀有性反倒被重視。」

「清景麟‧公園墅」3大優勢



清景麟建築團隊在標得台糖稀有的2406坪「四面臨路」的大面積基地上，規劃「清景麟‧公園墅」建案，只興建92戶電梯透天住宅，包括50戶大面寬臨路與42戶社區型別墅，每戶地坪從20坪到40坪，建坪介於46到68坪，初步規劃出售價格介於1438萬元到2888萬元之間。這樣的建築概念，代表著居住者擁有「開闊天地靚空間、舒暢呼吸森饗宴、充足金色鮮陽光」3 優勢，擁有50％的建蔽率，以及200％的容積率，這樣「低密度住宅」是全球富豪爭相競逐的居住場域。



與三井Outlet 同步增值



「清景麟‧公園墅」位於台南高鐵生活圈高鐵五路、歸仁十六路口的低密度住宅區，高鐵、台鐵、86號快速道路、國道1號、以及3號綿密的交通路網，約5分鐘前往台鐵沙崙站、約10分鐘就到奇美博物館，約20分鐘內就能抵達台南市區、南紡購物中心。該案預計2022年第一季完工，配合三井Outlet在2022年第一季開始營運，現在進場，與未來商場增值發展同步。



豪宅團隊，高端建材完整提供













 

「清景麟‧公園墅」組成豪宅建築團隊精心打造，台南豪宅指定御用建築師- 禾象聯合建築師事務所王東奎建築大師負責建築規劃，具備日本建築職人精神的豐禾營建工程負責建築工藝，並且由堅持蓋好房子的清景麟建築團隊整體規劃，就是要以「自己喜歡、客戶滿意」的精神打造新建築。在建材選用上也走高端規劃，具備8大特點的林內炊飯器收納櫃、豪宅等級TOTO衛浴設備、日本三協氣密窗、室內選用崇友電梯、主動式居家安全防護的智慧安全宅規劃、3大功能的浴廁循環冷暖風機、3M淨水設備等等豪宅等級建材，要讓擁有者能有最佳的居住體驗。

匯流新聞網記者李映萱 / 台北報導

買房屋齡越新越好？新成屋公設齊全，但公設比通常高達30%，中古屋價格相對便宜，通常會有管線老舊、漏水、壁癌等問題。根據實價登錄2020年資料，台慶不動產分析全台六大都會區成交住宅屋齡占比發現，30年以上屋齡占比最高為台北市，達46.1%，交易屋齡在2年以下，表現僅11.4%，唯獨高雄市、桃園市超過三成，而台南市也愛新房子，占比達27.2%；另外，台中市10至30年屋齡交易是六都中最多，超過四成。

從實價登錄資料的交易屋齡占比看到，2020年台北市30年以上屋齡交易近五成，換句話說每2戶交易就有1戶是屋齡30年以上的老屋。台慶不動產資深研究員陳金萍表示，台北市由於開發較早，現有房屋普遍屋齡較高，加上土地幾乎已被開發完畢，新建案不多；若從台北市行政區來看，僅剩內湖區平均屋齡還在2字頭，其餘行政區的平均屋齡皆超過30年。此外，較高的房價也是讓交易屋齡較高的主因。

值得一提的是，桃園市2年以下新成屋交易熱絡，比例高達31.1％；10年以下的部分相較其他直轄市高，占比超過五成。換句話說，桃園購屋中每2人有1人是買屋齡10年內住宅；同時，30年以上老屋交易量的占比僅13.1%。

永慶不動產龜山萬壽加盟店店東周業泰認為，由於桃園市整體而言在生活機能、物件屋齡、房價偏低等CP值優勢下，造就人口大量移入桃園，尤其買房依循著軌道經濟學，在「三心六線」路網周邊地區買氣熱，因為便利的公共運輸系統，能帶動房價增值力道，加上房價相對雙北市親民許多，吸引許多大台北年輕首購族移居，主要房型為三房含車位，總價約800萬至1200萬元。

另一方面，高雄市為2020年新屋交易的榜首，購買屋齡2年以下住宅占比達34.3%，超過三成。台慶不動產高雄自由明誠加盟店店長蔡亞志分析，去年當地預售屋開案多達上百場，不少預售階段成交但至去年交屋的建案，尤其以三民區、鳳山區、楠梓區交易量大，許多1字頭、2字頭的新屋，吸引剛性買盤進場，造就新屋市場交易熱絡。若是屋齡10年以下的新古屋，以兩房、三房含車位住宅大樓為主流，總價落在500萬元到1,000萬元。

不僅桃園市、高雄市屋齡2年以下的新屋占比高，2020年台南市屋齡2年以下占比也高達27.2%，10年以下交易比例更突破4成。顯見近幾年建商積極大量購地、推案下，也獲得台南人青睞，偏好新成屋或新古屋。永慶不動產台南小北加盟店店東陳彼得表示，半導體龍頭台積電點火，加上許多科技大廠陸續投資台南，增加上萬個就業機會，同時也提高購屋居住的剛性需求，尤其南科周邊近來成交許多新建案，因而拉低交易屋齡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

行政院院會2021年4月8日通過「住宅法」第23條修正草案，主要是針對社會住宅包租代管計畫的房東，提高租金所得稅免稅額度，提升房東參與誘因，並同步考量部分房東擔心參與計畫，有被追溯課徵稅捐的疑慮，因此，修法新增社會住宅包租代管的租賃契約資料，僅作為租稅減免使用，不得作為租賃所得查核的依據，以鼓勵房東加入深具公益性的包租代管政策，讓房東安心參與，加速推動計畫。修法重點臚列如下：

一、住宅所有權人租金所得免稅額度，由每屋每月租金收入免稅額度不得超過新台幣「1萬元」修正為「1萬5,000元」。



二、住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料，不得作為該住宅所有權人租賃所得查核之依據。



內政部強調，本次修法擴大社會住宅包租代管的房東優惠，就是希望藉此鼓勵房東加入租屋協助行列，透過公、私部門齊心努力，協助無力購屋的家庭，有更多元的居住選擇，展現政府積極推動政策的決心，落實照顧青年及弱勢安居的目標。修正草案今院會通過，將儘速送請立法院審議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台南市2021年第1季不動產交易統計出爐，本季土地移轉14,970筆，建物買賣移轉5,525棟，與前一季(2020年10至12月)相較，土地交易筆數減少1277筆，減幅為7.86％；建物交易棟數減少656棟，減幅為10.61％。本季因政府為遏止少數投資客炒作房市，央行祭出多項打炒房措施，造成市場買氣出現部分觀望，本季土地及建物成交量同步下跌。但與2020年第1季土地移轉13,090筆、建物移轉5,212棟相較，土地買賣移轉筆數年增14.36％，建物買賣移轉棟數年增6.01％，整體交易量則仍為上升。

台南市長黃偉哲表示，近期大台南地區重大建設持續推動，南科台積電設廠、沙崙智慧綠能科學城、工研院、中研院與三井outlet等單位廠商陸續進駐，就業需求增加，產業發展後市可期；市府亦積極推動只租不售社會公宅，提供低於市價租金、優良居住環境之公宅，以維護居住正義，讓台南市的房市呈現良性發展。



地政局長陳淑美表示，本季雖新冠肺炎疫情逐漸趨緩，惟中央銀行持續針對房市信用管制措施祭出4大限令，包含對公司法人、自然人購置住宅貸款、購地貸款與餘屋貸款進行成數限制，讓民眾觀望心態明顯增加，本季整體交易量下降，但與2020年第1季相比，土地、建物交易量仍呈增加趨勢，顯現台南市整體發展前景仍受民眾肯定。

 

陳淑美進一步表示，本季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區849棟、東區563棟、安平區514棟、安南區513棟、北區422棟，該5個行政區囊括2020年至2021年第1季前五名，其中永康區成交量更長達9季維持全市最高，反映台南市重大開發區如鹽行國中區段徵收、永康物流市地重劃區、永康砲校區段徵收區、大橋重劃區、九份子重劃區等開發區受惠於公共設施完善及便捷交通網路，並鄰近南科就業人口居住需求下，民眾對於台南市優質居住環境仍深具信心。整體而言，本季仍受央行信用管制措施、預告實施實價登錄2.0版、房地合一稅納入預售屋移轉以及短期交易課予重稅拉長到五年等改革措施影響，建物交易趨於保守，但整體不動產市場仍朝理性、穩建發展。

 ▲今年前兩月房地合一稅個人稅收22.64億元，較去年同期增加1.4倍，其中台中市就有6.21億元，居六都之冠。

根據財政部統計資料庫最新資料顯示，房地合一稅今年前兩月個人稅收22.64億元，較去年同期增加1.4倍，反應在2016年景氣低檔時入手的民眾，在去年底出售時已有明顯獲利，其中六都房地合一稅收最高的是台中市，高達6.21億元。

台中市去年同期僅有1.56億元，今年激增到6.21億元，成長幅度相當驚人，且今年前兩月的稅收金額也位居六都之冠，反映出台中市2016年後取得的不動產，去年底出售時房價或地價有明顯增值。

台中市近年產業持續蓬勃發展，也是台商回流重要的設廠據點，加上許多重大建設進入收割期，房市有許多題材發酵，台中市也不斷有新重劃區推出，吸引許多民眾進場購屋，帶動地價與房價上揚。

第2名則是高雄市的3.15億元，較去年同期增加約1倍，第3名則是新北市的2.86億元，最少的則是桃園市的1.81億元，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從稅收狀況幾乎就可以看出哪個都會區的房市上漲最明顯，中南部就是這幾年的房市最熱絡的區域， 熱度遠勝於雙北市。

曾敬德說，房地合一稅收增加，代表2016年後購置不動產的民眾，在去年底出售房價已經有段明顯增值，以區域表現來看，雙北市的房地合一稅收反而不如台中市，反應雙北市2016年後的房價維持相對穩定，即使區域內不動產的交易規模大，但稅收反而不如台中市。

以財政部公布近兩年課稅案件狀況，絕大多數出售都是持有兩年以上未滿10年，適用稅率為20%的交易，新的房地合一2.0預計今年7月1日即將上路，預售案可能在未來幾個月出現一小波轉手潮，雖然7月1日前的預售轉手還不用繳納房地合一稅，但預料政策上路前的房地合一稅收，仍有機會再攀升。

房地合一2.0修法確定今年7月1日上路，民眾都在關注，未來房價會漲還是會跌？專家彙整，過往政府調控房市後的價量走勢，以2010年信用管制措施、2016年房地合一稅上路來說，皆為「量先縮、長線房價漲」，惟2011年實行至2016年的奢侈稅，對房市「價量雙殺」。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，目前觀察數據，央行去年12月祭出的打炒房措施與今年第一季理監事會後的升級版打炒房限貸令，讓今年第一季六都交易量季減14.5%，但台北市房價仍季增2%。

徐佳馨提及，過往打房，對房市衝擊最大的，是2011年實行的奢侈稅，出售持有2年以內的非自用住宅，「不論盈虧」皆得課成交價格10%到15%。相較之下，2010年的信用管制、2016年房地合一稅，房市都是「先蹲後跳」。

至於為何這10年政府祭出的打房，似乎都沒平抑房價？徐佳馨表示，主要是利率處於低檔，而即便去年有新冠病毒疫情，但全球政府紓困、熱錢入市，推波助瀾房市。 

房市景氣轉向活絡，也讓不少投資者願意獲利繳稅，房地合一稅2.0對自住客衝擊也不大。根據財政部統計資料庫最新資料顯示，2021年前兩月房地合一的個人稅收達22.64億元，較去年同期增加1.4倍，顯示這波不動產景氣走揚後，2016年景氣低檔時入手的民眾，在去年底出售時申報房地合一稅，已經有明顯獲利。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，財政部公布近兩年課稅案件狀況，絕大多數出售都是持有兩年以上未滿10年，適用稅率為20%的交易。

房地合一2.0預計7月1日上路，預售案可能在未來幾個月出現一小波轉手潮，雖然7月1日前的預售轉手還不用繳納房地合一稅，但預料政策上路前的房地合一稅收，仍有機會再攀升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政策對於房地產市場影響甚鉅，國內最資深並在兩岸超過2000家門市的住商機構，觀察兩岸近期打房政策，發現在游資多與利率低的環境下，政策又快又急，效果似乎不如預期。住商機構董事長陳錫琮指出，目前中國、台灣都在打房，但似乎效果都不太理想。

陳錫琮說，以目前兩岸打房政策來看，共同點是維持在緊縮銀根與增加稅收兩大基礎上，特別是針對多戶擁有者的貸款成數更是低得驚人，藉由降低財務槓桿，同時增加稅賦迫使炒作者不轉入房地產。不過，從目前兩岸打房的價量表現來看，並未達到期待目標。

打房打投機　自用更積極

綜觀未來，陳錫琮認為，雖然打房政策影響，從過去與現在的經驗來看，政策過程中雖然難免產生價量修正，但低利環境與資金行情下，會出現先蹲後跳的狀態。不過優質產品仍舊可以在政策後成為第一波回歸正常價格，甚至領漲的先鋒。對於自用型購屋人來說，他提醒只要有政策利空，都應該要積極看屋，勇敢出價，不僅有機會遇到好產品，更有機會遇到好買點。

打房各出招　結果反應基本面

在價量反映上，台灣今年第一季六都買賣移轉量較前一季量縮14.5％，但以北市房價還成長2％，中國打房招數不少，可是根據中國指數研究院第一季統計，百城新房價格累計漲幅較去年同期有所擴大。其中，一線城市一季度價格累計上漲0.78％，較去年同期擴大0.39個百分點。二手房價格方面，百城二手住宅第一季價格累計上漲1.05％，也比去年同期擴大0.48個百分點。

住商中國總經理黃榮財表示，中國打房基調維持在「房住不炒」，另外因為中國地方差異性大，也把主導權回歸地方，出現所謂的「因城施策」就會出現如北上廣深等一線城市必須透過積極提高自備款成數，符合社保等資格，才有購買的方式來達到抑制目的；但許多二三線以下城市卻提供相當優惠的落戶措施，加入人口移入以穩定房市。不過從2020年下半年開始的一系列緊縮政策來看，效果仍有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

位處首善之都台北的文山區，因區內文教氣息濃厚、且擁有都會區少見的依山傍水清幽環境，吸引不少追求離塵不離城生活環境的購屋族前往置產；而隨著近年來環狀線的建設利多話題逐漸發酵，軌道建設賦予的亮麗遠景使當地房市發展備受業界與消費者的矚目，加上當前區域房價處在相對親民的區間，種種優勢讓文山區一舉躍升為北市的房市熱區，近年來亦吸引不少建商前往當地推案。

由深耕台北長達40年歲月的老牌在地建商沅利建設擘劃的自信鉅作「自慢藏」，其基地位置便坐落於文山區的汀洲路四段上，除了具稀有的四面臨路完整大基地外，其區位條件亦是極為優越，不但步行6分鐘即可抵達捷運萬隆站，且「自慢藏」尚為蜿蜒迤邐的景美溪與蓊鬱青翠的3000坪萬和公園所環繞，得天獨厚的地點，讓住戶在享有便利生活機能之餘，亦能擁有清幽脫俗的居住環境，靜享河岸與公園的絕美雙景。

在格局設計方面，「自慢藏」共規劃有35坪、45坪以及60坪三種房型，其中僅60坪的產品有劃分至4房，其餘皆為3房的格局；值得一提的是，該建案每層樓僅規劃4戶格局方正的住家產品，戶戶邊間的設計，讓每戶住家皆可享有雙面採光的敞亮居所，將周遭美景盡收眼底。



對沅利建設而言，在漫長的營建歲月之中，縱使面對變化不斷的房市發展，但那份為消費者設想的心意，以及一步一腳印只為盡心打造安心住宅的務實精神，始終是沅利建設每次推案的原動力；而在集沅利40年豐富積累於大成的鉅作「自慢藏」中，亦貫徹了此一精神。



為使樓高22層的「自慢藏」得以讓住戶安心久居，沅利建設特別跨國邀約具備亮眼營造履歷的日本國土開發營造商共同操刀，為此次推案紮下堅實根基，除全案皆採用SRC結構打造以外，更運用了扶壁與地中壁工法，賦予大樓超高的耐震係數；另外，對於現代購屋族群所追求的建築結構安全與隔音需求，沅利建設亦毫不馬虎，「自慢藏」於每層皆使用中空樓板與雙隔板設計，讓住戶在住得安心之餘，亦能享有寧靜的居住品質，其嚴謹的工程規劃，也使「自慢藏」同時獲得了「耐震標章」及「綠建築標章」兩項極其罕見的「雙標章」肯定。



除超高規格的營建水準以外，「自慢藏」的另一亮點，即為在車位全數採坡道平面規劃的前提下，仍能維持僅31.9%的超低公設比；雖建案公設比處於相對低水位，但沅利建設秉持著為消費者設想的初衷，仍運用「公設為住家的延伸」此一概念，為「自慢藏」精心擘劃許多豐富且實用的公共設施，除於基地外圍與社區中庭打造雙公園的遊憩場所，更將其大樓的3樓空間整層作為公設使用，規劃如琴房、閱覽室、健身房與媽媽廚藝教室……等多項公共設施，讓住戶在享有超高坪效的優點之時，亦有眾多公設可供使用，魚與熊掌兼得。



回顧過往40年的歲月，一句樸實的「萬丈高樓平地起」即可謂沅利建設於漫長營建史中不斷堅持、並挑戰自我的精神縮寫；即便在建商產業群雄割據的現在，沅利建設依舊以堅定且穩健的步伐，秉持著回饋消費者及打造安心居所的初衷，推出一個又一個優質的建案。而作為其中代表作的「自慢藏」，不但濃縮了沅利建設發展至今的豐富積累之精華，其超高規格的營建品質、優越異常的區位條件以及榮獲雙標章肯定的殊榮，即便放眼當代，亦無疑是一足以自慢的卓越建案，值得品味過人的你我收藏!