中壢工業地,中壢工業土地,中壢工業用地

對於民間團體社會住宅推動聯盟所提相關住宅法修正草案及政策建議，內政部營建署將持續溝通檢討並精進住宅政策。為照顧國人居住需求，該署刻正積極推動8年20萬戶社會住宅及住宅補貼政策。其中，直接興建社宅第一階段目標4萬戶已於2020年底達成，2020年度租金補貼計畫戶數擴大為12萬戶，截至目前已受理申請戶數已達14萬4千餘戶，另為提高包租代管房東誘因鼓勵房東加入，行政院於2021年4月8日通過住宅法23條修正案。

直接興建社宅、包租代管、租金補貼無須一致性標準



內政部營建署表示，住宅法第25條明定社會住宅租金應衡酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，現行社會住宅租金多以一般戶市價8折，弱勢戶市價64折為標準，係中央及多數地方政府之共識；租金補貼分級補貼機制行政院已於2021年4月6日核定；而包租代管則是市場租金8~9折，弱勢戶為市場租金5~7折。綜上，有關直接興建社宅、社宅包租代管及租金補貼的租金水準，因政策目的、補貼方式及照顧對象均有所不同，已考量家庭社經情況及地區租金水準，採取分級租金補貼與折扣，並且每年依據實務執行情形檢討精進，並給予地方因地制宜之彈性，故不宜為一致性規定。



認同直接興建社宅房屋稅地價稅直接免稅



內政部營建署指示，目前立法院已有委員提出排除住宅法22條稅賦優惠實施年限之修法提案，後續將配合立法院審議進度，積極配合辦理修法相關事宜。另民間團體建議租與弱勢戶之住宅所有權人其租金所得稅免稅額度每屋每月提高至2萬，應更有助於住宅所有權人釋出租與弱勢戶之意願，滿足弱勢戶承租需求，內政部營建署樂觀其成。



法定社宅弱勢30％比率為下限 地方本得因地制宜提高社宅弱勢分配比率



內政部營建署表示，推動興建社宅過程中，部分在地居民因擔心影響社區治安及環境品質而反彈，按現行條文規定，經濟或社會弱勢者的保障比率30％比率係為下限，社宅弱勢分配比率實務上已可達40％，但法制上過度提升，反易造成民眾標籤化疑慮，徒增無謂爭議，且主管機關仍可因地制宜提高照顧弱勢比率，目前係中央及地方積極推動興辦社宅時期，尚不宜於此時提高弱勢保障比率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

 ▲士林夜市年漲幅1成，成為六都夜市宅之冠。（台灣房屋提供）

夜市是台灣頗受歡迎的飲食文化，不過是否喜歡和夜市比鄰而居，則因人而異，有人甚至會把夜市列為嫌惡設施，不過夜市周邊住宅身價看俏，根據台灣房屋調查統計，六都知名觀光夜市周邊中古房價近年全都上漲，其中，以台北士林夜市1成漲幅最高，成為六都夜市宅冠軍，雖然士林夜市近年店面凋零沒落，但因周邊老屋改建多、重大建設逐步到位，帶動房價上揚。

而台南的大東夜市漲幅為8%排名居次，其他縣市包括板橋湳雅夜市、桃園夜市、高雄瑞豐夜市等周邊住宅，都有3%~7%的漲幅。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年房市回溫，夜市宅也受帶動，尤其商業機能強，交通便利性高的商圈更加明顯。這些區域發展早，周邊老屋住宅多，具都更商機，近年包括板橋湳雅夜市旁的「新美齊跟海悅都更案」，士林夜市的「東馬建設」、「士林紙廠」、「陽明戲院都更案」等，都是區域焦點。

漲幅最多的士林夜市，鄰近大學，又有捷運交通優勢，商業發展條件優越，張旭嵐表示，區內還有臺北表演藝術中心、北捷士林站TOD商業大樓等建設題材加持，吸引指標建商搶進推案，推升周邊房價力道。

此外，現在不少觀光夜市透過空間整新、人車動線的改善與環境自治管理的提升，讓夜市周邊環境跟著不斷優化，民眾對夜市宅的接受度也就越來越高，加上近年國旅熱度越來越夯，帶動各地觀光夜市商機走旺，吸引不少業者入手夜市周邊住宅，做為出租套房或店面租售。

台灣房屋台南富裕加盟店店長林依依表示，像大東夜市就位於台南精華蛋黃區內，商圈擁有卓越的生活機能，讓不少建商紛紛進駐推案，距離夜市步行僅約5分鐘，就是曾拿下台南豪宅王的「富立耘非凡」，目前最高成交單價已站上3字頭，也成為周邊房價表現亮眼的推力之一。

蔡英文總統2020年8月14日表示：「透過創新研發能量，讓台南沙崙智慧綠能科學城成為南部產業的研發重鎮，成為新世代台灣走向未來世代產業的重要起點。」她指出，經濟部積極開發高雄橋頭科學園區，台南則有沙崙智慧綠能科學城及路竹科學園區，將串連成南台灣最大的產業科技園區，這會是南部最重要的科技產業重要聚落，不會輸給新竹為核心的產業聚落。

蔡英文：南部最重要科技產業聚落



總統蔡英文表示，台南科學園區要再擴大變成台灣技術含量最高、也最先進的科學園區，加上沙崙智慧綠能科學城是執政後第1個推出的科學園區，中央認定，下一個世代最重要的技術開發及高技術的生產都會在台南。台積電已經到南科投資1兆元，還有很多人都要來台南投資，台灣未來綠能產業發展會更好，希望成為亞洲的領頭羊。



黃偉哲：以沙崙為中心，聯結南、高雙城



台南市長黃偉哲表示，沙崙智慧綠能科學城位於台南市產業發展的絕佳位置，往北可與台南科學園區串聯，成為帶動台南市產業發展雙引擎，往南延伸至橋頭園區，打造一條由北往南之科技走廊科學園區，以沙崙做為中心節點，聯結台南、高雄兩座城市，共同達成大南方區域治理。他說:「沙崙智慧綠能科學城會結合半徑45公里內的30座科學園區與工業區，與南科之間攜手合作並進，打造台灣科技綠金聚落。」



三井outlet 提升台南高鐵的生活機能



黃偉哲指出，三井Outlet Park和會展中心預計2021、2022年完工，這肯定會促進台南高鐵特區的全台觀光效應！綠金科技產業對一般民眾生活短時間內沒什麼實體感受，但提到「三井Outlet、台南小巨蛋」大家會更直觀感覺到台南高鐵沙崙特區這一帶的嶄新變化，「相信到時候三井outlet會成為台南人最流行的約會地標!」



K12 雙語學校，讓居住+ 教育完美結合





















 

區域機能提升，教育資源也是區域內一件大事，黃偉哲市長說明，沙崙國中轉型台灣第一所K12雙語學校，「K」是幼稚園kindergarten，「12」是指國小到高中總共12年的教育學程，都在這個學校連貫完成。為了配合沙崙智慧綠能科學城產業政策發展，政府規劃沙崙國中優先轉型市立K12雙語學校，是為了吸引科技人才進駐、解決海內外人才的子女就學問題，用符合國際教育方式來推動區域內的「K12雙語教育」。不只會提升沙崙智慧綠能科學城區域發展，留住人才，更會讓台南市雙語教育的推動有更大的前進動力。

中央+地方！高鐵台南車站特區發展可期



高鐵是台南市的門面。中研院、工研院、國研院三院聯手為這裡大量注入研發資源，大量引入科技人才，將為區域帶來大量穩定且高收入的居住人口。還有日本三井集團在南台灣設點首選台南高鐵特區，將來也會大力帶動觀光與大量工作、居住需求。優質穩定的居住人口和大量工作機會的正向循環之下，有充沛交通資源作為後盾的台南高鐵特區，未來前景深具潛力。當中央與地方政府都積極推動一個重點區域發展之際，已經在昭告「區域未來具備極大的發展潛力與增值空間」，公共建設帶動房地產發展的事實，將在沙崙智慧綠能科學城所位處的高鐵台南車站特區快速展開。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

 ▲台灣金融都更董事長林旺根(左3)20日與現代地政聯盟董事長王進祥(左2)、九鼎都更公司董事長林資雄(右1)進行合作簽約典禮，宣布首發案為位於重陽路一段之海砂屋案。

台灣金融都更20日與現代地政聯盟、九鼎都更公司進行合作簽約典禮，宣布首發案為位於重陽路一段之海砂屋案，全案歷經整合10餘年，共整合近百位地主，基地面積廣達千坪，目前屋況尚可居住，但已有部分樓層出現滲水、天花板崩塌等現象，全案預計明年底可拆除，將規劃312戶，273個車位，完工後將成為地標建築。

由10多家公股銀行、法人組成的的台灣金融都更，擅長以金融為主要工具全案管理為風控手段協助地主自地自建，自2018年成立以來，業務主力放在危老案件上，目前輔導過600多個危老社區、完成了11件的簽約案件，近期更擴大至都市更新案。

第一個成案的都更案便是與九鼎都更公司合作的新北市三重區的海砂屋社區，該案位於重陽路一段，屬於海砂屋危險建築，擁有近千坪的基地，而三方簽約後，現代地政負責整合、台灣金融都更專責資金籌措與專案管理。

該案前期由九鼎都更耗時12年的時間溝通整合近百名所有權人後，九鼎都更董事長林資雄指出，10幾年前九鼎接手整合之際，原為輔導角色，當時找來知名建商擔任實施者，但因建商財務問題倒閉，背負著居民的信任，九鼎持續整合多年，代墊款項達數千萬，如今進入到都市計劃審議階段，未來將規劃中小坪數產品，預計審議後可著手申請拆除工程。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

投資客逃命潮要湧現了嗎？房仲業者統計今年以來在平台上待售的住宅物件有9839件調降售價，平均降幅約5.7％，降價求售的又以台中最多。房仲進一步分析，降售物件中有76％都是預售屋或5年內的新房子，顯示有投資客降價求下車。

房市熱，交易量又創新高，但房仲業者統計平台上待售住宅有9839件降價求售，平均降幅大約5.7％。

記者謝抒珉：「在台北市中山區這棟屋齡4年的大樓其中有一戶套房本來開價1600萬元，後來降價到1498萬，降幅6.38％。」

統計顯示台北市降價物件中山、大安、內湖最多；但綜觀全台，調降件數冠軍是台中2773件降價，集中在西屯、南屯和北屯。

房仲公司總監陳傑鳴：「台中市大概其實這幾年它的推案量相當大，整個房價的漲幅大概有1到2成之多，所以漸漸開始有些屋主開始獲利了結。」

台中市賣壓一直是六都第一，另外在新北市也有1800多個物件降價，桃園有1300多個降售標的分別排在2、3名，再來是高雄、台北、台南。六都的降價件數占了總體件數的89％，統計更發現76％都是預售屋或5年內的新房子。

房仲公司總監陳傑鳴：「這幾年大概推了蠻多2房的產品，在一些新興的重劃區裡面其實吸引不少投資客去操作，有一些投資客的拋售賣壓出來。」

政府接連祭出打炒房措施，持有成本提升、獲利空間降低，專家分析已經影響投資客信心，逃命潮醞釀中。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院、財政部快速通過「房地合一稅2.0」（所得稅法修正案），立法院也無異議地在極短期內三讀過關，希望藉此抑制投機炒作氣焰，並壓抑房價持續上漲。住展房屋網企研室認為，在房地合稅2.0上路前後，短進短出的投資客買盤將會大量減少。然而，投資客到底是從此撤出市場、或者會伺機回歸？這一切的答案要看未來房價走勢而定。



去年Q4以來，政府各部會祭出「組合拳」打房，下手越來越重，尤以「房地合一稅2.0」打擊效果最大，因為該法案將短期交易從2年延長至5年，若房屋持有時間未滿2年出售，則會課徵獲利的45％；若出售持有時間滿2年但未滿5年的房子，課徵獲利的35％。



政府透過重稅來降低短期投機交易的行為，到底有沒有用呢？住展房屋網企研室指出，從市場交易量來看，房地合稅確實已經起到作用。以後房市景氣好的時候，全台每年買賣移轉棟數往往超過35萬棟以上、甚至超過40棟。但從2016年到2020，全台每年買賣移轉棟數最多不過32.6萬餘棟，最低甚至僅約24.5萬棟，可見房地合一對市場交易產生很強的抑制力道。



不過，這是否代表所有短線投資客從此就不玩了呢？倒也不是。住展房屋網企研室指出，投資客雖然在意「稅課得很重」，但更在意「有沒有獲利空間」；如果「房價持續上漲」，投資客就會繼續待在市場上，因為「有錢賺」最重要，課稅多寡就成為次要問題。



從2016年房地合一稅上路至今，房地合一稅收金額持續攀高。尤其到了2019年房價普遍上漲之後，稅收金額快速增加，到了2020年更創下史上新高，達到119.1億元。房地合一稅收金額創新高，足以證明「房價漲勢不止，投資需求不死」這個道理。



住展房屋網企研室認為，即使房地合一稅2.0把重稅閉鎖期拉長到5年，但只要房價漲勢止不住，投資買賣的行為就會一直存在，差別只在於需求量的高低而已。再說了，如果政府沒有新的產業擘畫、提出好的政策，來吸引市場浮濫的資金投入實業，又怎能怪資金湧向不動產呢？

















 

位於汐止的長安段乙種工業區日前完成招商，最後由物流業者得標，預計在1.5公頃的基地上，打造一座「生技物流園區」；雖然名稱上有「生技」，但此園區本質上仍是以「物流」為主。據悉，該園區將支援疫苗、藥品等生技產品的物流服務。但住展房屋網企研室表示，根據內政部核定的「變更汐止都市計畫（機關用地為乙種工業區）案書」，該基地的發展定位事實上是以生技、精密金屬製造等產業為主，因此「生技物流園區」基本上算是遊走在產業適宜與否的模糊地帶，也因此引起爭議。



汐止「生技物流園區」的設立，受爭議的除了產業發展方向之外，還有對交通的可能影響。汐止由於位處基隆、南港、內湖等區連接而成的工業軸帶之中，長期以來就有部分區域屬於運輸物流業及貨櫃的集散場。這些貨櫃大多會經過汐止來往北市的主要幹道大同路，過去常造成道路壅塞。近期將有物流園區要設立，不少民眾也擔心交通狀況變得更糟。



汐止既有的貨櫃運輸業者不少，新北市長侯友宜過去參與市政會議時，就曾提及貨櫃、傳統倉儲產業已經「不合時宜」；因此，現在進入汐止的「生技物流園區」是否真能建立更完善的生技產品倉儲技術、甚至提出對交通影響程度較小的運輸模式，就成為關注的焦點。



住展房屋網企研室認為，工業區若有閒置土地，招商活化確實是好事；不過，根據以往經驗，有意進駐的業者並不一定會完全符合區域發展的需求，例如台北港特定區過去曾以觀光娛樂產業為發展方向，但目前主要仍作為進出口貿易、物流據點用。



發展方向不如預期，有時甚至可能會需要重修都市計劃，多少造成發展時程的延宕、及相關成本的浪費。住展房屋網企研室建議，有關單位在制定區域產業發展對策時不宜太過躁進，應考量實際招商的困難性、對周遭環境的影響，以及是否能與在地既有產業連結、產生效益。大膽展望固然重要，但沉穩計畫才能避免破壞原都更計畫遭到扭曲。













 

高雄市政府工務局表示，樓梯間堆滿雜物、公共區域髒亂無人管理、住戶不繳管理費，在大樓裏毫無居住品質，這些都是大樓沒有成立管理委員會常見的現象，如果大樓有管理組織可先行勸導、溝通及協調，違規住戶依然不改善，管理組織可報請主管機關或法院處理，工務局即委託專業協會幫助社區成立合法的管理組織改善大樓居住環境。



高雄市工務局指出，已將公寓大廈管理組織成立及改選報備事宜授權全市38個區公所辦理，市民可就近至當地區公所申請。大樓如要成立管理委員會，可先向當地的區公所洽詢所需檢附的資料，大樓住戶較少，可以考慮用推舉的方式選出管理負責人，只需由2人以上之區分所有權人推舉公告10天即可，就可以依法執行管理維護事務，且無論是管理委員會或管理負責人都具有當事人能力，甚至可向法院訴請強制執行。



高雄市工務局今年已委託「台南市物業管理發展協會」，輔導未成立管理組織的公寓大廈，如社區大樓有意願成立管理組織，卻沒有專人輔導，可電洽該協會黃泰欽先生（電話：0907076828）可獲得優先輔導機會。高雄市工務局表示，成立管理組織進行自治管理機制，除可落實公寓大廈管理條例期許大廈「自治共管」的宗旨，還有機會申請高雄市首創的優良公寓大廈認證標章、優良公寓大廈評選及其他相關的補助。





 

新北市政府以新店區民安段1066地號等38筆土地為更新單元推動公辦都更，於4月1日公告招商，後續透過公開評選程序委託民間業者為實施者，辦理都市更新事業。為使各界更瞭解招商相關內容，新北市府訂於4月29日下午2時30分於新北市政府511會議室舉辦招商說明會。



新北市府表示，招商說明會將針對基地區位條件、產品定位、招商內容及招商條件等重點進行簡報，藉由面對面與談說明方式協助各潛在投資人瞭解本案招商條件及相關規範。



有興趣的投資人可至財政局網站下載邀請函及報名表，並於4月26日前至網站報名，或洽育辰工程顧問股份有限公司(02)2585-1786分機18與李小姐聯繫。新北市府表示，歡迎有意願參與投標本案的投資人至新北市政府財政局申購公開評選文件，依規定備妥申請文件後，於截止收件日7月1日下午5時前將申請文件由專人送達新北市政府財政局。





 

社會住宅聯盟提出民間版住宅法草案，修法重點有四，為「強化社宅對弱勢與未設籍就學就業青年的保障」、「訂定全國一致性社宅租金定價基準」、「合理減免稅負以利社宅與包租代管推展」，以及「辦理弱勢基本居住水準調查及輔導改善」。



社宅租金定價部分，住盟認為，目前各地方社會住宅租金計價方式各有不同，產生「一國多制」現象，且因應下一階社宅興建主力為國家住都中心，為改進租金計價亂象並回歸可負擔精神，建議應由中央政府訂定全國一致社會住宅租金定價基準。



另就包租代管房東稅賦部分，住盟建議，考量部分都會租金水準較高，為鼓勵屋主加入包租代管計畫並優先提供弱勢租住，建議就租予弱勢戶屋主的租賃所得稅免稅額提高至每月兩萬。



住盟也呼籲，政府應深化住宅資訊蒐集分析作為。如近年空屋囤積議題備受關注，應將住宅空置狀況納入蒐集分析項目；而政府對租屋市場掌握程度更為低落，應積極建立其市場規模、需求、租金價格等資料庫。另政府近年對住宅補貼投注大量資源，應將其補貼效益如社經弱勢居住狀況、需求、成效等列為蒐集分析項目。