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因應近期國內部分地區房地產價格異常上漲問題，行政院2020年12月3日通過「健全房地產市場方案」，由相關部會分短、中長期循序推動，台南市政府在2021年4月6日市政會議，亦由財政稅務局進行「房地合一稅及房屋稅修法」重點報告。

立法院財委會3月29日初審通過房地合一2.0相關修正草案，規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，2年內出售課45％，逾2年、未滿5年內出售課35％，祭出重稅抑制炒房；生效日部分則保留朝野協商。



台南市副市長趙卿惠4月6日在市政會議中，也轉達市長黃偉哲指示，政府的目標是打擊炒房而非針對自住，並且盡力避免影響租屋市場。針對不當哄抬與紅單炒作等情事，地政局與消保官、地政局等單位應進行聯合稽查，避免無辜民眾受害，且須持續關注中央修法進程，當房地合一稅法案通過後，市府必須無縫接軌。



財稅局長陳柏誠表示，房地合一所得稅修法重點有四：首先是延長短期交易時間，兩年內出售就要適用45％稅率，逾兩年、未逾五年適用35％稅率；其次法人比照個人課稅，將營利事業納入房地合一差別稅率，最高也是45％；第三則是擴大房地交易所得課稅範圍，納入預售屋及特定股權交易，也要適用房地合一稅；最後則是土地漲價總數額增設減除上限，修正房地合一成本計算中的土地漲價總數額減除規定，防堵避稅行為。



又，四種交易不受修法影響：個人非自願因素(如調職)，個人以自有土地與建商合建分回，建商興建房屋完成後第一次移轉，維持稅率20％；自住房地持有並設籍超過6年(課稅所得400萬元以下免稅)，維持稅率10％。



陳柏誠進一步指出，房屋稅條例修正重點在於房屋稅條例第15條，修正住家用房屋現值10萬以下免徵標準，將排除法人適用，個人全國也僅限3戶免稅，防堵分割房產避稅，預估台南市受影響法人計716人，房屋計1,466戶，增加稅額約88萬元。以自然人持有台南市戶數超過3戶者預估受影響計927人，房屋計5,089戶，增加稅額約95萬元。



至於中央暫不推動囤房稅原因，陳柏誠表示原因不外下列幾項，囤房定義困難且複雜度高；稅額易轉嫁予租屋族；城鄉房屋價格差距大，訂定全國統一標準不易；對資金雄厚之屋主，增加持有稅，無法促使其釋出房屋；韓國25輪打房政策經驗，加重持有稅抑制房價及囤房效果不彰等五因素。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部次長兼國家住都中心代理董事長花敬群日前表示，今年首季已完成發包15處社會住宅決標，預計第二季再啟動6千多戶招標，目標全年完成50案以上的社宅工程決標。更曾在立法院報告時表示，未來將以每年以1萬戶到1萬5千戶的速度興建社宅。住展房屋網企研室表示，目前營建業面臨嚴峻的工料雙缺（漲）問題，量體大、工期要求嚴格且預算有限的社宅興建工程，真能案案皆順利決標並如期完工嗎？恐怕要打一個大問號，且住都中心招標作法也引發疑慮。



住都中心決標公告上標示，「依本中心採購作業辦法第 30 條第 1 項第 1 款規定，未訂底價者，其標價合理，且在預算數額內，經評定最有利標後即予決標。」但「最有利標」存在嗎？觀察目前住都中心已公告的社宅新建統包工程決標案件卻發現，單一投標的情形頗為常見。



總計10件標案中，2件無廠商投標；7件僅一家廠商投標；1件由兩家廠商分標。唯一有3家廠商投標的，是高雄市左營興隆段社會住宅新建統包工程案。



公開招標目的之一即是藉由廠商間的良性競爭，為標案謀取最佳條件。故住展房屋網企研室認為，住都中心的投標門檻著實有提高的空間，因投標即得標容易使甲方過於被動，當住都中心沒有籌碼和廠商談出更好的條件，又如何確保決標結果是「最有利標」？



對此，住展房屋網企研室建議，住都中心可針對得標廠商提供更具彈性的社宅完工時程，降低廠商因工資、材料上漲，無法如期完工遭罰款的情況，並以國家為後盾，釋出諸如稅率優惠等利多，雙管齊下提升廠商的投標意願。



住展房屋網企研室強調，在各大工地大舉搶工的背景下，社宅因工資預算固定，工人更加難找，住都中心也不該一昧追求社宅興建的數量和速度，使「投標即得標」的情形不斷出現，重點應放在如何蓋出讓一代又一代的年輕人，都能在台灣宜居的高品質社宅。

















 

內政部統計顯示，2018-2020年度台南建造執照核發統計數，六都第一，分別是2018年5,459件，2019年5,468件，2020年4,674件，台南329檔期推案量，六都第2，推案量相較2020年增加94.74％，台南市在南科和歸仁科學城雙引擎帶動下，房市熱絡。

地政局長陳淑美在2021年4月6日的市政會議中，進行「健全台南市不動產交易市場執行方案」專案報告時，副市長趙卿惠也轉達市長黃偉哲指示，針對外地建商來台南不當炒作案件，依法裁處單位是建商營業登記所在地的政府，地政局應加強與其他縣市政府的聯繫，透過聯合調查與共同宣示，連手打擊炒房，彰顯政府公權力。



由於南科園區第三期與台積電等知名企業設廠，及沙崙智慧綠能科學城附近也有工研院、中研院、三井outlet等單位進駐，區域逐漸發展是可以期待的，但希望迎來繁榮、不希望迎來炒房，以維護居住正義。



地政局長陳淑美指出，就台南市銷售熱區及地政局開發區方面來說，2018-2020年建物第一次移轉數統計，最多的區域是永康區有3,606件，其次是安南區2,720件，善化區1,910，南區1,754，東區1,462；而永康砲校區段徵收，九份子市地重劃、平實營區市地重劃、南台南區段徵收、台南科學工業園區特定區計畫L、M區段徵收等，為市府近年來開發區。



近年常見交易糾紛事項總括有八面向，不得修改合約、交屋保留款小於5％；影響交易秩序，EX:板凳排隊、千人搶購；廣告不實、產品資訊不充分；不實資訊誤導民眾，EX:剛開賣即完銷；解除契約定金返還爭議；契約審閱期間不足；停車位性質及空間未標明；價格正確性遭質疑。



針對2021年預售屋查核計畫有三：一、買賣定型化契約查核計畫；二、銷售聯合稽查實施計畫；三、代銷業者一般業檢。一旦發現不實或違規/法，查核後將依據公平交易法、消費者保護法、不動產經紀業管理條例等法源依據進行裁處。



值得一提的是，台南市為及時導正交易市場秩序，對於業者違規之限期改正期間不得超過10日，同時，每半年彙整1次台南市符合內政部頒規定之合格業者及改正後合格業者名單放置於地政局網站，供民眾參酌。



至於政院的「紅」、「登」、「稅」、「貸」、「宅」五面向打房政策，分別為，紅–防止紅單炒作，強力稽查紅單交易，嚴查哄抬炒作；登則是指房價透明化，實價登錄2.0修法，房價揭露到門牌；稅–防逃漏稅及炒作，修正所得稅法，嚴管短期交易；貸–防止房市資金氾濫，控管銀行授信，強化金融管理；宅–落實居住正義打造優質居住環境，興建社會住宅、擴大包租代管。如有預售屋消費爭議問題，請撥洽台南市政府地政局地籍科。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

亞洲新灣區5G AIoT創新園區計畫，是陳其邁市長推動高雄產業轉型與創造就業的重要計畫，也獲得中央大力支持。為鼓勵更多廠商、人才回流，除加碼祭出融資利息、租金、房屋稅及勞工薪資等優惠外，市府也和台電密切溝通合作，釋出位於亞灣鑽石級地段的「特貿三」，希望透過公私協力的創意、參考國內外港灣如德國漢堡、鹿特丹的城市經驗，兼顧招商與生活環境。

繼日前前進台北召開首場招商說明會後，高雄市政府2021年4月6日在市府四維行政中心舉辦第二場招商說明會。陳其邁市長在會中強調，特貿三跟亞灣區開發，對高雄而言是高雄轉型之鑰，只准成功不許失敗，感謝大家與市府共同促進高雄城市轉型。



市府都市發展局表示，特貿三案是市府與國營事業台電公司首宗大型公辦都更招商案，南北基地合計約1.6萬坪，採都更權利變換方式，分三案同時公告招商，由投資者自行評估參與投標，整體開發規模預估超過350億元，約創造4,000個就業機會，已於3月30日公告招商，預計7月27日截止收件。陳其邁市長表示，中央將投入110億元在高雄建構5G AIoT試驗場域，提供觀念、服務模式及商業模式的驗證，他並且形容其與台電楊偉甫董事長，是懷抱著嫁女兒的心情出席說明會。

 

陳其邁也表示，目前已有多家大型電信平台商，包括中華電信、遠傳、台哥大等，及微軟、亞馬遜、Cisco等全球雲端平台業者，表達有進駐5G AIoT創新園區意願，期待未來能以大帶小的方式，全面發展產業。市府除加速創新園區開發，對於亞灣區將帶來的大量就業機會與人口，也會兼顧投入公共建設及服務，以提供更優質的辦公及生活環境。



都發局表示，本案開發後市府可分回5G AIoT創新企業、青創基地或會展等產業樓地板空間，可讓5G科技應用研發等產業鏈進駐使用。未來，亦可視市政需求轉換為公益社福設施、公共服務設施，達成服務市民優先、開發地利共享。另考量本案預估投入金額規模龐大，為確保招商公開透明及保障投資權益，同步執行廉政平台計畫，說明會邀廉政署長鄭銘謙宣示成立平台。

 

高雄市政府辦理的特貿三園區，已於今年3月30日已公告招商。針對特貿三放寬住宅比例的質疑，高雄市政府都市發展局長楊欽富澄清，多功能經貿園區約590公頃，特貿1-6可做住宅，約100公頃，佔全區土地不到2成。



楊欽富說明，辦理都市計畫變更中，增列住宅容積樓地板獎勵最高至50%的規定，可為產、住增加發展及產業使用機能，並應於要求申請非住宅的使用執照後，即獲得核發住宅部分的使用執照。



高雄市政府表示，為滿足產業招商員工獲得居住需求，規劃在特貿三周邊2.3公頃土地上，規劃興建1600戶社會住宅；一併設有托嬰、托育、長照等設施，讓年輕家庭子女與父母可以得到妥善照顧。至於目前進度，亞灣區智慧社宅計畫已啟動先期規劃，預計今年中旬開始PCM發包，年底統包工程發包。





 

根據新北市政府地政局統計，新北市2021年3月房市交易移轉棟數共計5797棟，較同年2月增加2087棟，增加幅度達56.3%。



新北市地政局表示，因2月為傳統月份的淡季和天數相對較少，導致3月份移轉棟數較前2月增長幅度更高，其中交易移轉棟數以新莊區、中和區、板橋區、鶯歌區較多，與同年2月相較分別增加280棟、226棟、225棟、216棟。



新北市政府地政局分析，除中和華夏科大生活圈、板橋江翠北側重劃區及鶯歌尖山路住宅區內有新成屋大量移轉外，新莊則主要受中古屋市場移轉增加所致。以交易案件量來看，新北市於2021年3月交易件數為6241件，較同年2月增加1985件，增加46.6%。





 

 ▲天母指標性豪宅「天母御莊」，今年2月有法人以3.22億元現金交易。(台灣房屋天母七段特許加盟店提供)

台北市實價登錄揭露天母豪宅「天母御莊」新交易，今年2月2樓304.5坪，由法人「家三寶」以現金3.22億買下，這是實價登錄後「天母御莊」的第一次揭露的交易，單價139.2萬，和「筑丰天母」並列天母最貴巷弄豪宅。

台灣房屋天母七段特許加盟店店長黃翊華指出，「天母御莊」樓高5層，屬天母少見大坪數豪宅，戶數僅10戶，目前屋齡8年，走歐式貴族風格，預售時單價約在150~170萬左右，如今天母豪宅市況比10年前行情下修，估計前手屋主應該讓價約1成。

中山北路七段141巷是天母知名豪宅巷弄，因鄰天母公園、櫻花崗公園、磺溪河畔，近日僑學校、美國學校，其中「天母一莊」、「天母御莊」和「皇翔天母」，以及鄰近的81巷的「橡樹園」（天母富邦）都屬5層樓高莊園式豪宅，戶數少，低調幽靜，頗受天母富豪喜愛。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地合一新制，針對法人持有5年內的賣屋所得，從20%的營所稅，改課35~45%的房地合一稅，央行也祭出信用管制，限縮法人購買豪宅的貸款成數降為4成。

不過限貸對於滿手現金的高資產族而言，似乎完全不受影響，張旭嵐表示，若為家族置產或企業轉投資置產，持有5年不算難事，尤其要有轉手、有獲利才課稅，因此以法人置產投資，仍會是企業資產規劃的選項之一。

觀察今年仍有不少富豪買房以公司名義購入，包括「西華富邦」和「琢白」，都有法人交易，似乎無懼政府針對法人的種種限縮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

生鮮食材通路不限於傳統市場，進賣場、超市買生鮮食材也是一種選擇，但傳統市場對於許多民眾來說擁有「新鮮」、「價廉」及「可及性」三項優勢，以及獨有的濃厚人情味，讓逛菜市場仍是許多民眾採購的首選。加上，傳統市場周圍通常具有一定生活機能水準，因此不少民眾購屋時，也會將傳統市場列入評估條件之一。

永慶房屋依2020年台北市「公有零售市(商)場及攤販集中場營運評鑑」選出的優良市場，並根據近一年實價登錄資料，觀察市場周邊700公尺內之成交資料，其中，周邊交易量最多的前三名分別是松江市場、成功市場及永春市場，永慶房屋業管部協理謝志傑表示，北市遴選出的優良公有零售市場多經過整體規劃，在硬體及服務品質上皆具有一定水準，讓傳統市場保留原有的溫度與風情，同時也能享有舒適整潔的購物環境，良好的購屋機能也讓周邊房市更加吸睛。



北市交易熱門傳統市場 「松江市場」以436件穩居寶座



盤點台北市「公有零售市場及攤販集中場營運評鑑」遴選出的15間優良市場，由中山區的「松江市場」以交易436件奪冠，「成功市場」、「永春市場」分別以301件及288件位居二、三名。謝志傑表示，「松江市場」位處中山區熱鬧商圈，啟用迄今與一旁的錦州街形成緊密熱鬧的商圈，商家林立、發展繁榮，日常採購除了有松江市場、還有量販店可以滿足日常所需，交通方面有建國、新生高架橋、捷運行天宮站與中山國小站，且距離雙捷運站的民權西路站與松江南京站皆不遠，充分滿足各式通勤需求。加上學區完整，又有明星學校中山國小加持，以及周邊多座社區型公園，和榮星花園、新生花博公園兩座大面積綠地，讓松江市場擁有優秀的生活機能，且住宅均價59.3萬以中山區來說相對親民，因此受到許多自住者青睞。近來也推出不少新案帶動區域房價，如「松江188」、「中山凱宴」、「中山拾美」等。



交易量第二名的是大安區的「成功市場」，住宅均價約81.6萬元，謝志傑指出，成功市場坐落於中古名宅林立的敦南遠企商圈，該區被視為北市的燙金地段，旁邊便是北市知名的林蔭大道，環境清幽舒適、綠意盎然。周邊商辦大樓、金融業林立，且除了成功市場提供生活採買外，超市、各式餐館一應俱全，加上步行7分鐘即抵達捷運科技大樓站，可說是商業、生活及交通機能都位在前段班。加上成功市場改建案已於2019年開始動工，未來將轉為地下化，地面層採開放綠化空間，對整體環境帶來加分作用，周邊房價也會有正面影響。



「新富市場」超甜5字頭房價入榜熱銷市場













 

而在五大熱銷市場中，價格最為親民的是位於萬華區的「新富市場」，住宅均價落在51.3萬元。謝志傑說明，新富市場於2006年被指定為台北市市定古蹟，2017年轉型為藝文展演及時農教育空間的「新富町文化市場」，現行的新富市場落在三水街前段及巷內持續營業。坐落在龍山寺生活圈的新富市場，鄰近捷運龍山寺站，周邊生活機能完善，但因特種行業、出入複雜等負面因素影響，讓該區房價較無法表現。不過，近年也有不少新案成交，如「皇翔紫鼎」、「全坤威峰」及「台北晶麒」，帶動區域市場行情。

最後，謝志傑指出，生活機能往往是購屋民眾最關心的部分，傳統市場生活用品採買便利，周圍生活機能成熟，且北市遴選出的優質市場，在衛生、硬體及服務品質又具有一定水準，就近居住確實能帶來更多便利性。再來，觀察熱銷市場前五名皆比鄰捷運站，可以同時滿足民眾最在乎的上班通勤與生活採買的需求。因此，有購屋需求的民眾，可以考量自身購屋需求，趁著利率仍維持低檔的時期，多布局留意，早日購得理想好宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2024年北市辦公室新增供給爆大量，市區加南港估有近20萬坪面積釋出，房東市場恐將直接轉變為租客市場，甚至預期將掀起一波搶客大戰。根據高力國際統計，未來6年北市市區計有19棟、南港則有18棟辦公大樓陸續會完工，而多數大樓預計完工時間集中在2024至2026年間，預期整體空置率將直接跳高。

即便2020年、2021年初北市共有三棟辦公辦大樓新完工以及一棟大樓因都更等待拆除而空置，合計面積逾4萬坪，但新增大樓因多數為自用以及預租完畢，再加上扣除等待都更大樓的無效供給面積，實際上，待租面積僅3.56萬坪，空置率僅約3.6％，仍處於低檔，而且辦公室租金也在疫情衝擊下逆勢上漲。

高力國際辦公樓及工業服務部資深執行董事楊慧明指出，2020年新完工大樓為中壽總部，而空置等待都更拆除的大樓則是敦南金融大樓，兩棟合計面積達2.47萬坪，2021年則有全球人壽希望廣場、玉山銀行敦北總部等兩棟新大樓完工，總量體達1.55萬坪，但前者已預租完畢，後者則為自用，實際上2021年第一季商辦待租面積僅3.56萬坪，隨著疫情影響趨緩，2021年第1季已開始呈現小幅的淨去化量。

2020年雖然受到疫情影響許多企業紛紛進行縮編，然而因為市場低空置率，平均租金仍然逆勢上漲，預期未來三年租金仍有機會上漲，但漲幅則相當受限，主因為除疫情因素尚未完全消弭外，2024年之後北市出現大量且強勁新增供給，預期會出現一波搶客潮。



根據高力國際調查2021至2024年台北市市區辦公室新增供給面積高達18.45萬坪，其中光是2024年便一口氣有9萬坪將釋出，該年度預計有京華城開發案、敦南金融大樓、元大空官總部以及國泰環宇大樓等，預期該年度空置率將直接拉高至兩位數，突破10％，將會成為市場供需轉變的分水嶺。



高力國際楊慧明認為，2021年雖有新大樓釋出供給，但自用及預租比重已達6成，對整體租賃市場衝擊不大，不過，因跨國企業恐因疫情及全球景氣的不明朗，持續放緩擴張決策，目前僅有科技媒體、線上娛樂、電子商務及生技醫藥有小幅擴張需求，因此，空置率應可微幅下降，不過，預期2021年整體辦公室租金僅能持平或微揚，略高於2020年水準。



但楊慧明仍提醒最需要關注的是2024年，該年度不單北市市區有高達9萬坪的大量新增供給，南港也有高達10萬坪新增供給釋出，在搶客的情況下，租金欲漲不易，甚至過往的房東市場也會被顛覆為租客市場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

世界各地的景觀宅都具備「綠饗宴、大棟距、採光優、私密佳」的優勢，是區域住宅中的最高價，房價均高出區域行情起碼1-2成，也是房價抗跌的「保值金牌」。房地產業者指出，鄰近公園的土地開發成本原本就高，因此房價高並不意外，近年公園宅產品釋出少，交易迅速，帶動周邊平均房價推升。

公園第一排，具備「房價高人一等」特質



台北大安森林公園、台中七期特區、高雄美術館、農16公園第一排的建築，都具備「房價高人一等」的特質，這類公園第一排建築均屬豪宅高端規格。新冠肺炎疫情陰霾，面臨公園第一排可以避開居住群聚效應的建築，除了「景觀優勢」條件，也增加「阻隔防疫」的健康居住概念，更成為房市焦點。



「公園宅」能立於增值及保值的致富之地





 

能坐享大片綠林景觀視野的建案，一直都是購屋首選，舉凡擁有低密度、高綠覆，可以近鄰大自然優勢的公園透天別墅，更是受到現階段高端賞屋者的青睞，都會中的公園休閒機能不僅能提供居民戶外運動、休閒散步有氧場域，也成了親子間日常最大的遊樂場所。公園宅市場的接受度高，若將來出租、出售行情都會在水準之上，讓房產立於增值及保值的致富之地。

「公園墅」公園第一排低密度別墅



在台南高鐵特區內，一條高速鐵路將區域隔成「東區」與「西區」兩區塊，東區因為沒有建築限高，可以規劃商場、大樓等產品，屬於高密度商業住宅區，西區有建築限高的規定，屬於低密度住宅區，推案產品多為別墅，純居住環境更理想。清景麟建築團隊在台南高鐵特區「西區」內的「清景麟‧公園墅」建案，就是面臨公園第一排的低密度電梯透天別墅。



「公園墅」符合WHO綠地居住6好處



世界衛生組織(World Health Organization,WHO)建議城市居民應享有每人平均綠地面積9平方公尺，因為都市中的綠地對人類有6大好處：(1)可隔絕都會噪音、(2)改善空氣的品質、(3)調節居住微氣候、(4)安全地穿越步行、(5)休閒運動與社交、(6)提升心理的健康。因此WHO建議：城市每位居民徒步抵達綠地所需時間，不應超過15分鐘。「清景麟‧公園墅」正面對公園綠憩，步行僅約1分鐘即可抵達。



「公園宅」具有易漲抗跌效果的特殊產品



「清景麟‧公園墅」地處第一排的公園宅，由於面對的是寬廣綠地樹海，有永久棟距，具備難得的景觀優勢，採光和隱私性也較好；一般而言，鄰近公園的住宅區也會比較安靜，沒有商業區的吵雜，同時公園本身的運動休憩功能也是一大優點，房價具有「易漲抗跌」的效果。



3大好處，優雅居家首選低密度住宅區



「清景麟‧ 公園墅」擁有低密度住宅區的3大特色(1)開闊居住環境、(2)充足綠憩環繞、(3)有土斯有財，優雅居家首選低密度住宅區，搶佔區域緊鄰第一排綠憩的基地位置，則更是置產優選。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】