中壢工業地,中壢工業土地,中壢工業用地

隨著疫苗在世界各國發放施打下，全球疫情逐漸受到控制，投資及經濟信心大幅回溫，不動產投資動能也隨之恢復。仲量聯行觀察到2020年第四季的季跌幅度較前幾季有大幅收斂，顯見投資人有逐漸出籠的趨勢。台灣持續在國內消費、投資信心及外貿出口，三頭馬車齊頭並行下，經濟強勢成長，國發會景氣燈號更是在2021年2月時轉成景氣熱絡的紅燈，除了是10年來首見的燈號外，分數亦是32年來新高。顯見台灣經濟表現相當突出，帶動不動產投資及租賃信心，預估2021年不動產市場仍能維持這番熱度，持續向國際展現台灣的韌性及成長潛力。

2021年第一季辦公租賃市場在供給持續緊縮下，市場仍維持平穩，空置率持平在2.1％，續為21年來新低紀錄；租金部分則持續攀升，年成長0.7個百分點，月平均租金來到每坪新台幣2,828元。整體A辦市場總淨去化量25坪，新簽訂需求多來自於新創軟體產業。供給量嚴重不足下，潛在辦公室需求仍持續旺盛，預計新釋出單位仍會快速去化完畢。

廠辦市場部分，2021年第一季熱度仍持續攀升，以內湖區來說，在大量科技產業積極進駐下，整體空置率較前期下降近2.6個百分點，最新釋出大樓-宏匯瑞光去化速度穩定，面積與前期相比去化了近6,000坪，顯見廠辦市場需求仍十分旺盛；租金則維持平穩，月平均租金落在每坪1,409元。南港區部分，本季空置率小幅上升近0.7個百分點，主要因為有租戶部分調整其租賃面積所致；整體租金仍維持穩定，月平均租金落在每坪1,424元。

展望短期未來市場，在辦公供給仍維持緊縮且需求不停增加的情況下，市場動能將維持趨緩，預估至2023年較大規模面積釋出以前，整體市場仍會偏向房東市場，特別是在多數新供給多為自用辦公室或是都已預租完畢下，租戶多數僅能續租既有空間。租金方面，預估2021年在兩棟已預租完畢的大樓租金逐漸揭露下，租金將有機會持續向上攀升2-3％；新成交租約將會聚焦於預租2022年的新供給、有較多釋出的郊區，如內湖南港區、抑或是較有彈性的共享空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據仲量聯行統計，2021年第一季商用不動產市場依舊延續著2020年的熱度，在數筆工業地產及帶租約的不動產投資案成交下持續成長，本季投資金額總計來到新台幣322億元，較2020年同期成長近84個百分點，亦打破了歷年第一季投資額新高紀錄。

本季交易仍以工業不動產及辦公室投資為主，分別佔總投資額近59％和34％；投資市場在仍以台北為最大市場，主要標的為商辦，另一方面科技大城-新竹，也在本季異軍突起，季投資額來到了67億元，顯見在台北市中心投資標的極度匱乏下，投資人也將眼光轉向其他縣市。本季最大筆不動產投資交易為新光金以92.9億元購買開發金舊總部，第二名則為新光人壽以56.4億元購買新竹的萊恩廣場。



仲量聯行指出，2020全年主要投資標仍以工業地產為主，佔本季大型不動產投資額的59％，投資額達190億元；其次則為辦公室交易，佔約34％的總投資額，旅館及零售地產則分別佔約5％和2％。



在土地投資市場部分，受到本季較無大型指標土地案釋出影響，土地投資市場較2020年同期平穩，季投資額則來到約493億元。土地投資方主要來自於開發商，佔總投資額的77％，主要目的除了要推動住宅產品外，亦有開發商看好工業後勢，表示購地將會推出大型科工區計畫。區位部分，土地市場主要集中於台南，總投資額來到102億元；其次則為桃園，約99億元。本季商用不動產投資最大筆交易為理銘開發以44.5億元向台南市政府購買了台南二空新村土地，其次則為興富發以39.7億元購買桃園龜山土地。



在政府重大標案方面，仲量聯行也預估2021年政府標案投資招商金額將能突破1,900億。公辦都更、捷運聯開及BOT和地上權案分別有近830億、578億及503億的投資額。在精華區土地稀缺情況下，市場持續高度關注土地開發案，未來環狀線招商案、士北科園區、高雄亞灣特貿三開發案將會成為下個焦點。



另外，根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，2020第四季國內前十大壽險業者可用於不動產投資餘額仍持續成長，季成長2.3％，年成長5.8％，來到新台幣6.57兆元，市場資金仍相當豐沛。觀察壽險業投資動態，市場游資充沛下，壽險業加速尋找穩定收益投資，不動產為最佳穩定資產。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

仲量聯行董事總經理趙正義表示，整體來說，台灣市場仍持續穩定發展，在國內消費、投資信心及外貿出口三頭馬車並行帶動下，經濟將持續穩定成長，景氣指標更是於2021年2月迎來了久違的紅燈，經濟蓬勃發展同時也能帶動對於不動產投資及租賃需求。另一方面，在2021年初第一季我們也迎來了第一則好消息-商用不動產投資額創下歷史第一季新高，顯見國內投資信心仍相當穩健，加上國內游資相當豐沛，保險業仍有近6.57兆的可用資金能投入到商用不動產，投資信心不減下，短期內將能持續看到機構型投資人積極進入不動產市場的盛況。

趙正義指出，儘管近期政府對於住宅市場頻頻出手，祭出了如實價登錄2.0、房地合一稅2.0或是限縮買房和購地貸款等政策，但多數政策仍朝向抑制炒作行為，對於多數投資人仍為自用買方或是看好長期收益的壽險業的商用不動產市場較不會有太大影響，他說：「我們也樂見不動產市場回歸健康發展的格局。」



相反的，在持續維持低利及充沛資金的金融環境，將會迫使機構型投資方繼續尋找穩定資產，收益率穩定的不動產成為最佳避險標的，特別是壽險業者將持續加快出手速度。需求方面，外銷訂單持續旺盛的科技及製造業也仍會持續擴張，擴產設廠需求將會繼續推升工業不動產投資額；在政府積極招商且市況熱絡下，預估2021年也將有近1,900億的投資額。



在產業剛性需求強勁、市場資金充沛及低利的狀況下，趙正義認為政府有三條可以疏通資金活水的渠道，(1)加速都更、(2)廣設TOD公宅、(3)推動公共建設。希冀2021年持續在科技及製造業自用型買方積極擴廠、國內資金動能充裕和公私部門加強合作等利多條件下，為國內不動產市場注入能量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

立法院財政委員會2021年4月7日完成房地合一2.0修法之朝野協商，決議明訂2021年7月1日上路。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，由於新制內容、修改重點公布已久，市場對規則已了然於心，從2021年首季交易量大增可看出投資人提前獲利了結的趨勢，預期上半年房市交易量將增加。

搭配實價登路2.0，預售炒房沒空間

這次修法重點在於持有5年內售出的稅率拉高、境內法人稅率比照自然人，以及把預售屋、股權移轉納入房地合一核課範圍，配合實價登錄的交易資料即時及門牌完整揭露，預售案的操作空間被大幅限縮。郎美囡分析，2020年房市熱潮有大量熱錢湧進預售屋市場，拉高新建案價格順勢帶動在地房價，因此從實價登錄到房地合一都針對預售屋進行規定改革，未來買方可獲得更透明且即時的價格資訊，另一方面，稅負提高、成本墊高，投機炒作的空間大幅縮小。

交易擠一波，價跌有難度



住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，倒數三個月後影響最大的，莫過於持有2年以上未滿5年間的非自用屋主，和奢侈稅不同，畢竟房地合一為有賺才課稅，因此賣方最大的底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡，賣方寧可少賺也不至於賠售，但多少讓屋主願意讓利，成交量可能增加，但價格頂多上下震盪，很難出現大跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

低密度住宅成為了富豪們爭相入手的產品。業內人士表示，隨著土地資源越發稀缺、人口密度越來越大等問題，人們的購房觀念也從重點關注(1)價格、(2)戶型、(3)地段「老三樣」，逐漸向注重(A)居住舒適、(B)產品品質、(C)社區層級「新三樣」轉變，而伴隨而來的低密度大社區，也日漸成為住宅中的「奢侈品」。豪宅大廈的水泥森林，已非富豪首選，低密度的住居住環境，營造出舒適、隱密且綠意盎然的愜意生活，近年深受低調質樸的豪宅客戶自住青睞。

低密度社區成換房一族首選

2003年SARS過後，通透性能好，密度較低的房地產成為富豪眼中的好商品，2020年新冠肺炎疫情肆虐，集合式住宅大樓的密集居住開始被檢討防疫的隱憂。開放空間、舒暢環境的低密度透天別墅成為注重居住健康品質的優選。房地產市場人士指出「當前房地產市場的密集式大樓集合住宅產品已經不再稀缺，本次新冠肺炎疫情後，低密住宅產品的稀有性反倒被重視。」

「清景麟‧公園墅」3大優勢



清景麟建築團隊在標得台糖稀有的2406坪「四面臨路」的大面積基地上，規劃「清景麟‧公園墅」建案，只興建92戶電梯透天住宅，包括50戶大面寬臨路與42戶社區型別墅，每戶地坪從20坪到40坪，建坪介於46到68坪，初步規劃出售價格介於1438萬元到2888萬元之間。這樣的建築概念，代表著居住者擁有「開闊天地靚空間、舒暢呼吸森饗宴、充足金色鮮陽光」3 優勢，擁有50％的建蔽率，以及200％的容積率，這樣「低密度住宅」是全球富豪爭相競逐的居住場域。



與三井Outlet 同步增值



「清景麟‧公園墅」位於台南高鐵生活圈高鐵五路、歸仁十六路口的低密度住宅區，高鐵、台鐵、86號快速道路、國道1號、以及3號綿密的交通路網，約5分鐘前往台鐵沙崙站、約10分鐘就到奇美博物館，約20分鐘內就能抵達台南市區、南紡購物中心。該案預計2022年第一季完工，配合三井Outlet在2022年第一季開始營運，現在進場，與未來商場增值發展同步。



豪宅團隊，高端建材完整提供













 

「清景麟‧公園墅」組成豪宅建築團隊精心打造，台南豪宅指定御用建築師- 禾象聯合建築師事務所王東奎建築大師負責建築規劃，具備日本建築職人精神的豐禾營建工程負責建築工藝，並且由堅持蓋好房子的清景麟建築團隊整體規劃，就是要以「自己喜歡、客戶滿意」的精神打造新建築。在建材選用上也走高端規劃，具備8大特點的林內炊飯器收納櫃、豪宅等級TOTO衛浴設備、日本三協氣密窗、室內選用崇友電梯、主動式居家安全防護的智慧安全宅規劃、3大功能的浴廁循環冷暖風機、3M淨水設備等等豪宅等級建材，要讓擁有者能有最佳的居住體驗。

匯流新聞網記者李映萱 / 台北報導

買房屋齡越新越好？新成屋公設齊全，但公設比通常高達30%，中古屋價格相對便宜，通常會有管線老舊、漏水、壁癌等問題。根據實價登錄2020年資料，台慶不動產分析全台六大都會區成交住宅屋齡占比發現，30年以上屋齡占比最高為台北市，達46.1%，交易屋齡在2年以下，表現僅11.4%，唯獨高雄市、桃園市超過三成，而台南市也愛新房子，占比達27.2%；另外，台中市10至30年屋齡交易是六都中最多，超過四成。

從實價登錄資料的交易屋齡占比看到，2020年台北市30年以上屋齡交易近五成，換句話說每2戶交易就有1戶是屋齡30年以上的老屋。台慶不動產資深研究員陳金萍表示，台北市由於開發較早，現有房屋普遍屋齡較高，加上土地幾乎已被開發完畢，新建案不多；若從台北市行政區來看，僅剩內湖區平均屋齡還在2字頭，其餘行政區的平均屋齡皆超過30年。此外，較高的房價也是讓交易屋齡較高的主因。

值得一提的是，桃園市2年以下新成屋交易熱絡，比例高達31.1％；10年以下的部分相較其他直轄市高，占比超過五成。換句話說，桃園購屋中每2人有1人是買屋齡10年內住宅；同時，30年以上老屋交易量的占比僅13.1%。

永慶不動產龜山萬壽加盟店店東周業泰認為，由於桃園市整體而言在生活機能、物件屋齡、房價偏低等CP值優勢下，造就人口大量移入桃園，尤其買房依循著軌道經濟學，在「三心六線」路網周邊地區買氣熱，因為便利的公共運輸系統，能帶動房價增值力道，加上房價相對雙北市親民許多，吸引許多大台北年輕首購族移居，主要房型為三房含車位，總價約800萬至1200萬元。

另一方面，高雄市為2020年新屋交易的榜首，購買屋齡2年以下住宅占比達34.3%，超過三成。台慶不動產高雄自由明誠加盟店店長蔡亞志分析，去年當地預售屋開案多達上百場，不少預售階段成交但至去年交屋的建案，尤其以三民區、鳳山區、楠梓區交易量大，許多1字頭、2字頭的新屋，吸引剛性買盤進場，造就新屋市場交易熱絡。若是屋齡10年以下的新古屋，以兩房、三房含車位住宅大樓為主流，總價落在500萬元到1,000萬元。

不僅桃園市、高雄市屋齡2年以下的新屋占比高，2020年台南市屋齡2年以下占比也高達27.2%，10年以下交易比例更突破4成。顯見近幾年建商積極大量購地、推案下，也獲得台南人青睞，偏好新成屋或新古屋。永慶不動產台南小北加盟店店東陳彼得表示，半導體龍頭台積電點火，加上許多科技大廠陸續投資台南，增加上萬個就業機會，同時也提高購屋居住的剛性需求，尤其南科周邊近來成交許多新建案，因而拉低交易屋齡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

行政院院會2021年4月8日通過「住宅法」第23條修正草案，主要是針對社會住宅包租代管計畫的房東，提高租金所得稅免稅額度，提升房東參與誘因，並同步考量部分房東擔心參與計畫，有被追溯課徵稅捐的疑慮，因此，修法新增社會住宅包租代管的租賃契約資料，僅作為租稅減免使用，不得作為租賃所得查核的依據，以鼓勵房東加入深具公益性的包租代管政策，讓房東安心參與，加速推動計畫。修法重點臚列如下：

一、住宅所有權人租金所得免稅額度，由每屋每月租金收入免稅額度不得超過新台幣「1萬元」修正為「1萬5,000元」。



二、住宅所有權人所簽訂該租賃契約資料，不得作為該住宅所有權人租賃所得查核之依據。



內政部強調，本次修法擴大社會住宅包租代管的房東優惠，就是希望藉此鼓勵房東加入租屋協助行列，透過公、私部門齊心努力，協助無力購屋的家庭，有更多元的居住選擇，展現政府積極推動政策的決心，落實照顧青年及弱勢安居的目標。修正草案今院會通過，將儘速送請立法院審議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台南市2021年第1季不動產交易統計出爐，本季土地移轉14,970筆，建物買賣移轉5,525棟，與前一季(2020年10至12月)相較，土地交易筆數減少1277筆，減幅為7.86％；建物交易棟數減少656棟，減幅為10.61％。本季因政府為遏止少數投資客炒作房市，央行祭出多項打炒房措施，造成市場買氣出現部分觀望，本季土地及建物成交量同步下跌。但與2020年第1季土地移轉13,090筆、建物移轉5,212棟相較，土地買賣移轉筆數年增14.36％，建物買賣移轉棟數年增6.01％，整體交易量則仍為上升。

台南市長黃偉哲表示，近期大台南地區重大建設持續推動，南科台積電設廠、沙崙智慧綠能科學城、工研院、中研院與三井outlet等單位廠商陸續進駐，就業需求增加，產業發展後市可期；市府亦積極推動只租不售社會公宅，提供低於市價租金、優良居住環境之公宅，以維護居住正義，讓台南市的房市呈現良性發展。



地政局長陳淑美表示，本季雖新冠肺炎疫情逐漸趨緩，惟中央銀行持續針對房市信用管制措施祭出4大限令，包含對公司法人、自然人購置住宅貸款、購地貸款與餘屋貸款進行成數限制，讓民眾觀望心態明顯增加，本季整體交易量下降，但與2020年第1季相比，土地、建物交易量仍呈增加趨勢，顯現台南市整體發展前景仍受民眾肯定。

 

陳淑美進一步表示，本季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區849棟、東區563棟、安平區514棟、安南區513棟、北區422棟，該5個行政區囊括2020年至2021年第1季前五名，其中永康區成交量更長達9季維持全市最高，反映台南市重大開發區如鹽行國中區段徵收、永康物流市地重劃區、永康砲校區段徵收區、大橋重劃區、九份子重劃區等開發區受惠於公共設施完善及便捷交通網路，並鄰近南科就業人口居住需求下，民眾對於台南市優質居住環境仍深具信心。整體而言，本季仍受央行信用管制措施、預告實施實價登錄2.0版、房地合一稅納入預售屋移轉以及短期交易課予重稅拉長到五年等改革措施影響，建物交易趨於保守，但整體不動產市場仍朝理性、穩建發展。

 ▲今年前兩月房地合一稅個人稅收22.64億元，較去年同期增加1.4倍，其中台中市就有6.21億元，居六都之冠。

根據財政部統計資料庫最新資料顯示，房地合一稅今年前兩月個人稅收22.64億元，較去年同期增加1.4倍，反應在2016年景氣低檔時入手的民眾，在去年底出售時已有明顯獲利，其中六都房地合一稅收最高的是台中市，高達6.21億元。

台中市去年同期僅有1.56億元，今年激增到6.21億元，成長幅度相當驚人，且今年前兩月的稅收金額也位居六都之冠，反映出台中市2016年後取得的不動產，去年底出售時房價或地價有明顯增值。

台中市近年產業持續蓬勃發展，也是台商回流重要的設廠據點，加上許多重大建設進入收割期，房市有許多題材發酵，台中市也不斷有新重劃區推出，吸引許多民眾進場購屋，帶動地價與房價上揚。

第2名則是高雄市的3.15億元，較去年同期增加約1倍，第3名則是新北市的2.86億元，最少的則是桃園市的1.81億元，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從稅收狀況幾乎就可以看出哪個都會區的房市上漲最明顯，中南部就是這幾年的房市最熱絡的區域， 熱度遠勝於雙北市。

曾敬德說，房地合一稅收增加，代表2016年後購置不動產的民眾，在去年底出售房價已經有段明顯增值，以區域表現來看，雙北市的房地合一稅收反而不如台中市，反應雙北市2016年後的房價維持相對穩定，即使區域內不動產的交易規模大，但稅收反而不如台中市。

以財政部公布近兩年課稅案件狀況，絕大多數出售都是持有兩年以上未滿10年，適用稅率為20%的交易，新的房地合一2.0預計今年7月1日即將上路，預售案可能在未來幾個月出現一小波轉手潮，雖然7月1日前的預售轉手還不用繳納房地合一稅，但預料政策上路前的房地合一稅收，仍有機會再攀升。

房地合一2.0修法確定今年7月1日上路，民眾都在關注，未來房價會漲還是會跌？專家彙整，過往政府調控房市後的價量走勢，以2010年信用管制措施、2016年房地合一稅上路來說，皆為「量先縮、長線房價漲」，惟2011年實行至2016年的奢侈稅，對房市「價量雙殺」。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，目前觀察數據，央行去年12月祭出的打炒房措施與今年第一季理監事會後的升級版打炒房限貸令，讓今年第一季六都交易量季減14.5%，但台北市房價仍季增2%。

徐佳馨提及，過往打房，對房市衝擊最大的，是2011年實行的奢侈稅，出售持有2年以內的非自用住宅，「不論盈虧」皆得課成交價格10%到15%。相較之下，2010年的信用管制、2016年房地合一稅，房市都是「先蹲後跳」。

至於為何這10年政府祭出的打房，似乎都沒平抑房價？徐佳馨表示，主要是利率處於低檔，而即便去年有新冠病毒疫情，但全球政府紓困、熱錢入市，推波助瀾房市。 

房市景氣轉向活絡，也讓不少投資者願意獲利繳稅，房地合一稅2.0對自住客衝擊也不大。根據財政部統計資料庫最新資料顯示，2021年前兩月房地合一的個人稅收達22.64億元，較去年同期增加1.4倍，顯示這波不動產景氣走揚後，2016年景氣低檔時入手的民眾，在去年底出售時申報房地合一稅，已經有明顯獲利。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，財政部公布近兩年課稅案件狀況，絕大多數出售都是持有兩年以上未滿10年，適用稅率為20%的交易。

房地合一2.0預計7月1日上路，預售案可能在未來幾個月出現一小波轉手潮，雖然7月1日前的預售轉手還不用繳納房地合一稅，但預料政策上路前的房地合一稅收，仍有機會再攀升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】